Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires: departamentos de 2 y 3 ambientes en venta en julio de 2013 Octubre de 2013

Informe de resultados

586

“2013 - Año Internacional de la Estadística”

R.I. 9000-2482

R.I. 9000-2482

586

Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires: departamentos de 2 y 3 ambientes en venta en julio de 2013

Resumen En julio de 2013 se publicaron para la venta un 9% más de departamentos de 2 y 3 ambientes (usados y a estrenar) respecto de julio de 2012.

Así, en julio de 2013 un operario industrial necesitó 69 salarios para adquirir un departamento usado de 40 m 2, un 50% más que en 2011.

Continúa la concentración de la oferta en los barrios de reciente desarrollo inmobiliario residencial (Caballito, Villa Urquiza y Villa Crespo) y en los del área Norte (Palermo y Belgrano).

La renuencia de buena parte de los vendedores a aceptar mayores bajas en los precios explica en buena medida la fuerte contracción en las ventas del sector.

La oferta de unidades (tanto nuevas como usadas) sigue siendo poco significativa en toda la zona Sur de la Ciudad.

Ello se refleja en la cantidad de escrituras realizadas en el 2do. trimestre de 2013, que fue un 32,2% menos que en igual período de 2012.

La oferta de unidades a estrenar se concentra en departamentos de 2 ambientes (70%). La de usados es fundamentalmente de 3 ambientes (58%). En julio de 2013 se observó una caída interanual (4%) en el valor promedio en U$ del m 2 ofertado. Los valores ofertados en U$ para las unidades nuevas se contrajeron más que en el segmento de las usadas (6,9% y 1,9%, respectivamente). Flores y Palermo son los barrios con las caídas de precios más pronunciadas dentro del universo analizado. Caballito exhibe un menor ajuste en el segmento de propiedades nuevas (-5,5%) y un alza de 3% para el caso de unidades usadas. A partir de la agudización de los controles cambiarios (noviembre 2011) se deterioró de manera continua y significativa el poder de compra de los asalariados con relación a inmuebles.

Estadísticas económicas

Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

| Octubre de 2013

1

Departamentos en venta . Oferta de unidades

En julio de 2013 el numero de departamentos ofrecidos en venta fue 9% mayor al de un año atrás

700

Cantidad de departamentos

600 500 400 300 200 100 0 ene-12

2 estrenar

abr-12

jul-12

3 estrenar

oct-12

2 usados

Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial

ene-13

Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial

6%

Almagro Caballito Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. Eje Oeste Villa Crespo 7% Zona Histórica Dirección General de Estadística y Censos gcba Villa Pueyrredón 2 Villa Urquiza Borde del Eje Norte

11% 29%

10%

jul-13

3 usados

3% 2%

Eje Norte Tradicional

mar-13

Cantidad de depart

400 300 200 100 0 ene-12

abr-12

jul-12

oct-12

ene-13

mar-13

jul-13

Departamentos en venta . Oferta por zonas 2 estrenar

3 estrenar

2 usados

3 usados

Dos áreas de la Ciudad explicaron casi la mitad de la superficie ofertada en julio de 2013…

Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial

6%

Eje Norte Tradicional Eje Oeste

7%

11% 29%

Zona Histórica Borde del Eje Norte

Zona de Reciente Desarrollo Inmobiliario Residencial

3% 2%

10%

Almagro Caballito Villa Crespo Villa Pueyrredón Villa Urquiza

Entorno Devoto Entorno Agronomía

Eje Norte Tradicional

11%

Eje Sur Otros

12%

20%

Palermo Belgrano Recoleta

Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

Estadísticas económicas

Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

| Octubre de 2013

3

Departamentos en venta . Oferta por barrios La oferta de departamentos en venta es notoriamente menos significativa en la zona Sur1

45 %

Barrios como Villa Soldati y Lugano tienen una participación marginal en la oferta de propiedades, al menos dentro del mecanismo de mercado que se utilizó en este trabajo

de la oferta se concentra en 6 barrios (Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Crespo, Villa Urquiza y Flores)

a Núñez

Belgrano Villa Urquiza

Palermo

Recoleta Villa Devoto

Villa Crespo Balvanera

Caballito

Flores

Cantidad de departamentos en venta 0 Entre 1 y 50 Entre 51 y 100 Màs de 100 0

1

2

4

6

8 Km

En base al Sistema Adinco Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco. 1

4

Dirección General de Estadística y Censos gcba

Departamentos en venta . Composición de la oferta por barrios 120 100

Departamentos a estrenar En los barrios de reciente desarrollo inmobiliario predominan las unidades de 2 ambientes…

60 100 40 80

2 ambientes

Boedo

Nuñez

Boedo

Nuñez

Villa Devoto Villa Devoto

Palermo

Villa Crespo Villa Crespo

3 ambientes

Palermo

Belgrano Belgrano

2 ambientes

Flores

0

Flores

20

Villa Urquiza Villa Urquiza

400

Caballito

20 60

Caballito

Unidades en venta Unidades en venta

80 120

3 ambientes

Departamentos usados En los barrios tradicionales predominan las unidades de 3 ambientes…

80 70 60

70 40 60 30 50 20

Nuñez

Almagro

Nuñez

Almagro

Villa Crespo Villa Crespo

Flores

Recoleta Recoleta

Flores

Balvanera Balvanera

3 ambientes

Villa Urquiza Villa Urquiza

Caballito

0

2 ambientes

Caballito

10

Belgrano

20

Belgrano

300

Palermo

40 10

Palermo

Unidades en venta Unidades en venta

80 50

Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

2 ambientes Estadísticas económicas

3 ambientes Dinámica reciente del Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

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5

Departamentos en venta . Precio promedio del m2 de 2 ambientes a estrenar en dólares Considerando toda la Ciudad, el valor del m2 a estrenar registró una baja promedio interanual del 9,6%

-9,9%

En Palermo, el precio del m2 bajó 9,9% en un año

En Nuñez los precios descendieron 7,9% con relación a julio de 2012

Caballito fue el barrio de menor caída interanual (5,5%)

Flores fue el barrio con mayor descenso del precio del m2 (casi 20%)

-8,2%

3.500

Precio promedio por m2(U$)

3.000

3.117 2.809

2.992 2.745

-7,9%

2.958 2.724

-5,5%

2.363 2.232

2.500

-19,9%

2.353 1.884

2.000

1.500

1.000

500

0 Palermo

julio 2012

Belgrano

Nuñez

Caballito

julio 2013

Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

6

Dirección General de Estadística y Censos gcba

Flores

Departamentos en venta . Precio promedio del m2 de 3 ambientes usados en dólares La mayoría de los 3 ambientes usados sufrieron retrocesos en los precios. En promedio para caba los precios cayeron 2,1%

Los precios en los barrios de Recoleta y Palermo cayeron un 6,8% y un 5,5% respectivamente. Los precios del Eje Sur cayeron casi un 10% El único incremento fue en Caballito (2,7%)

-6,8%

-5,5%

3.500

Precio promedio por m2(U$)

3.000

2.500

-1,6%

2.942 2.832 2.741 2.676 2.494 2.454

-5,5% 2,7%

2.407 2.276 2.036 2.091

2.000

-9,9%

1.847 1.665

1.500

1.000

500

0 Recoleta

julio 2012

Palermo

Belgrano

V.Urquiza

Caballito

Eje Sur

julio 2013

Nota: el Eje Sur está integrado por Barracas, Boca, Constitución, Nueva Pompeya, Parque Patricios, V. Lugano, V. Riachuelo y V. Soldati. Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

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7

Departamentos en venta . Oferta en dos monedas (pesos y dólares)

El tipo de cambio implícito en las propiedades ofrecidas en dos monedas (1,8% del total) es similar al “tipo de cambio blue”…

7,9 7,3 6,2 6,3

4,6

julio 2012

Dólar implìcito

8,3 7,7

6,3 6,3

4,8

octubre 2012

Dólar blue

5,0

enero 2013

5,1

marzo 2013

Dólar oficial

Nota: el valor del dólar blue se realizó en base a datos de dolarblue.net. Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco y bcra.

8

8,2 8,5

Dirección General de Estadística y Censos gcba

5,5

julio 2013

Salarios necesarios para la adquisición de un departamento usado de 40 m2 A partir del cepo cambiario, se produjo un fuerte deterioro en la capacidad de acceso a la vivienda por parte de los asalariados…

En julio de 2013, un trabajador de la industria necesitó 23 salarios más que en 2011 (50% más) para comprar un departamento Un directivo de empresa privada precisó en julio de 2013 un 43% más que en 2011 Desde 2011 el aumento promedio en $ de los salarios resultó sensiblemente menor a la suba en el valor en $ de las propiedades

80 70

69 60

60

Cantidad de salarios

50 50

46

40

25

24

30 20

17

17

10

7

7

2010

2011

10

9

0

Director de gran empresa

2012

Gerente de área de gran empresa

2013

Trabajadores de la industria

Nota: el promedio salarial de los directores y gerentes de área de empresas medianas y grandes se realizó con datos de encuesta anual Mercer y Adecco para 2009 a 2012 (salarios básicos brutos). El salario del operario de la industria, en base a datos del Ministerio de Trabajo para 2009 a 2012 (remuneración por todo concepto). Los datos de 2013, para todos los salarios, se realizaron en base a estimación propia. Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco, Ministerio de Trabajo y encuesta anual Mercer y Adecco.

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9

Escrituras de compra – venta

En este contexto de deterioro de capacidad de compra y lento ajuste de precios de oferta la cantidad de operaciones realizadas cayó 32%

17.463 16.015

18.000

18.053

30 20

Cantidad de escrituras

16.000 14.000 12.000

6,6

12.497

2,7

10

12.975 11.541 11.032 11.049

4,8

0

-1,5

10.000 8.000

-11,7

8.794

-19

6.490

6.000

-20 -30

-36,1

4.000

-36,7

2.000

-10

-32,2 -41,2

0

-40 -50

Trim. I

Trim.II Trim.III Trim.IV 2011

Cantidad de escrituras de compra-venta

Trim.I

Trim.II Trim.III Trim.IV 2012

Trim.I Trim. II 2013

Variación interanual

Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

10

Dirección General de Estadística y Censos gcba

Variación interanual (%)

20.000

Anexo Departamentos en venta. Precio promedio del m2 de 3 ambientes a estrenar en dólares Barrio

julio 2012

julio 2013

Variación interanual

Villa Urquiza

2.546

2.492

-2,1

Caballito

2.618

2.432

-7,1

Total Ciudad

2.576

2.509

-2,6

Departamentos en venta. Precio promedio del m2 de 2 ambientes usados en dólares Barrio

julio 2012

julio 2013

Variación interanual

Palermo

2.872

2.636

-8,2

Belgrano

2.534

2.406

-5,0

Caballito

2.190

2.105

-3,9

Balvanera

1.773

1.820

2,6

Villa Urquiza

2.245

2.375

5,8

Total Ciudad

2.185

2.144

-1,9

Fuente: cedem, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda gcba), sobre la base de datos del Sistema Adinco.

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Ficha técnica Universo: departamentos de dos y tres ambientes usados y a estrenar Fuente: Sistema Adinco Período analizado: julio de 2013 Variables analizadas: ∙ Cantidad de departamentos ofertados para la venta ∙ Superficie ofertada (m 2) ∙ Precio promedio por m 2 (dólares) en los barrios con mayor oferta ∙ Tipo de cambio implícito en propiedades con valuación en $ y U$ ∙ Información sobre salarios provista por Ministerio de Trabajo de la Nación, Encuesta Consultora Mercer S.A. y Adecco ∙ Registro de escrituras traslativas de dominio del Colegio de Escribanos de la Ciudad

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Dirección General de Estadística y Censos gcba

También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires en www.estadistica.buenosaires.gob.ar Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención al Usuario a [email protected]

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