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| ALTERNATIVAS |

Buen momento para los dúplex y los PH Crece en la ciudad de Buenos Aires la demanda de estas tipologías, tanto para construir como en los emprendimientos existentes; valores desde 900 dólares el m2

Sábado 3 de octubre de 2009 / LA NACION CLASIFICADOS

Propiedades / Real Estate

E

n un momento complicado para el mercado, mientras los especialistas internacionales auguran que se está transitando el principio del fin de la crisis, cuando los créditos hipotecarios escasean y sólo queda la opción de acceder a la vivienda con ahorros propios o la ayuda de algún familiar, los dúplex y los PH surgen como dos opciones más accesibles que han ganado espacio. Los emprendedores, empresarios inmobiliarios y compradores toman nota de las oportunidades que se abren. Entre éstas, los tradicionales dúplex ya toman posición en el mercado de la oferta y la demanda. Tanto para la construcción como para la comercialización de los establecidos. Para muchos, es el sueño desplegado durante años: pasar del departamento al dúplex y mejorar la calidad de vida; para otros, el lugar necesario para que su dinero no pierda valor. Norberto Lepore, de Lepore Propiedades, opina: “En un año en el que se incrementaron los costos de mantenimiento de los edificios (luz, seguro, ascensores, sueldo de encargados etcétera), muchos compradores tuvieron que optimizar ese costo mensual y nuevamente hubo una orientación muy fuerte hacia los departamentos en propiedad horizontal y también los dúplex”. Por su parte, el arquitecto Claudio Mazur, de + Ur Arquitectura Inmobiliaria, dice: “Los compradores de dúplex no son inversores, sino usuarios finales, por lo tanto compran cuando pueden y no cuando conviene. Obviamente, en general pueden más en épocas de crecimiento que en temporadas de recesión. A principios de agosto, pareció que se desataba la demanda contenida durante el último año”. Se sabe que los compradores que son usuarios finales tienen en cuenta otras ventajas además del ahorro que significa no pagar los gastos corrientes de un departamento. Tener vereda propia; disfrutar de un patio trasero, de un jardín, de una parrilla, una terraza y hasta de una pileta es considerado por muchos como la concreción de una vida soñada. Los barrios aptos para el desarrollo de dúplex en Buenos Aires siguen siendo los de baja densidad, con un FOT de hasta 1.6. Entre ellos se destacan sectores de Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Ortúzar y Coghlan. Pero hay que señalar que en los últimos tiempos se agregaron emprendimientos en Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Villa Crespo y Almagro. Lépore agrega: “En general los dúplex tienen dos o tres dormitorios, garaje, dos baños, patios y terrazas”. Además, según Mazur, “los tradicionales (dos casas que comparten un lote cortado longitudinalmente) dieron lugar a lo que se llama el PH urbano. Dos unidades se levantan (o desplazan hacia los costados) liberando la planta baja o dando acceso a otras tantas unidades que se desarrollan aprovechando el largo del terreno. De esa manera el costo se prorratea entre más y se pueden producir unidades más pequeñas.

Construcciones que muchos prefieren para evitar el pago de expensas GASTON RENIS

La ventaja de no pagar expensas Si bien a la hora de invertir en un departamento el público busca cierto tipo de comodidades, hoy las expensas son una preocupación constante y es allí donde empieza a tomar relevancia el mundo de los PH y las casas. Según afirma Carlos Puente, de Puente Propiedades: “Más allá del confort que éstos pueden brindar respecto de los departamentos, una de las grandes atracciones que generan en la gente es la ausencia de expensas”. A pesar de que el incremento en dicho gasto mensual viene acompañado de numerosas variables, como el grado de mantenimiento y servicios específicos, por ejemplo seguridad privada, jardines, pileta, sueldos, cargas sociales e impuestos, el valor promedio de las expensas depende de la cantidad de departamentos que tiene el edificio. Gastón Aimaro, de Lincoln Propiedades, asegura: “Estas influyen en las elecciones de los potenciales inquilinos. En general, quienes buscan una propiedad para alquilar quieren que sea un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal, cuyas expensas son bajísimas y los servicios, mínimos”. A pesar de que siempre existe el mercado premium, donde las expensas se ven como un valor agregado o inversión, hay un segmento estándar en el que la decisión de compra es casi un factor determinante. Además, el peso de las expensas influye porque los inquilinos las presentan como una de las primeras inquietudes a la hora de buscar una unidad para renta. Aimaro cuenta que el comprador de propiedades para alquilar invierte en unidades a estrenar debido a que por lo menos en cinco años el edificio no sufrirá inversiones de mantenimiento importantes, y se garantiza así que las expensas no fluctuarán. “La balanza de inversiones se volcó hacia el lado de edificios con poco mantenimiento y casi sin amenities”, agrega. Por su parte, el arquitecto Claudio Mazur, de

Se demostró que un terreno excesivamente largo no aporta demasiado valor”. En cuanto a los precios, como ocurre con otro tipo de unidades, la zona incide en el valor final. Según la calidad y ubicación, un dúplex puede cotizarse entre 1200 y 1800 dólares por metro cuadrado. Lépore describe: “Los desarrolladores últimamente se están volcando a esta tipología, ya que se vende mucho en preventa, lo que genera poca exposición de capital propio. Son obras muy rápidas, y esto ocasiona una gran rentabilidad. Si bien los terrenos no abundan, en muchos casos hay lotes aptos para tal desarrollo y los propietarios lo ignoran. De allí la importancia de una tasación profesional para optimizar las posibilidades de dicho lote”. Como ejemplo en Parque Chacabuco comercializaron con entrega para fin de año dos obras: P. Albarracín al 1600 y Miró al 1400. Se tratan de departamentos en una planta o en dúplex de uno o dos dormitorios. Por ejemplo, un dos dormitorios ronda los 80.000 dólares. Para los que buscan la cercanía a Palermo, a metros de la intersección entre Córdoba y Scalabrini Ortiz, más precisamente en las esquinas de Aráoz y Jufre, el Estudio Carranza realiza dos obras con unidades monoambientes (en doble altura), uno y dos dormitorios con patio o terraza. Allí se puede encontrar 1½ ambiente con entrepiso por 65.000 dólares, y uno de un dormitorio desde 75.000 dólares. La entrega se calcula para principios del año próximo.

Testimonios

Una opción que gana adeptos

+Ur Arquitectura Inmobiliaria, asegura: “A la hora de comprar el valor de las expensas es uno de los cinco parámetros más importantes, y hubo casos en los que se malograron operaciones por su elevado costo. En general, es ésa una de las razones más importantes por las que la gente busca un PH; hubo casos de familias que resignaron departamentos muy bien ubicados sobre avenidas importantes para ir a vivir a un dúplex y liberarse de las expensas”. Acerca de los valores, explica: “El PH se cotiza por su potencialidad; no influye tanto la cantidad de m2, pero tienen gran importancia los metros que se pueden construir si hay espacio aéreo propio. En materia de valores, hay una gran dispersión: se puede pagar desde 900 dólares el metro cuadrado, si está muy destruido, hasta 2000 dólares. El crecimiento hacia lo alto incrementa mucho el precio”.

Karina Salazar

Juan L.: “Viví en varios barrios de la Capital. Hace poco, me decidí y compré un dúplex en Martínez. Fue como volver a la infancia. Generalmente, los dúplex se construyen en zonas de casas bajas. Esto permite conocerse con todos los vecinos y comerciantes; sentir el aroma de las flores de los jardines de la cuadra; saber qué hace cada uno, y cuidarnos entre nosotros. Disfruto mi lugarcito donde leo, escribo y escucho música. Armé mi quinchito al lado de la pileta, donde me junto con familiares y amigos”. Silvana L, de Flores, opina: “Antes vivía en un departamento y el cambio es notable. Adiós a las expensas, a los problemas con el ascensor. La vereda ahora es mía. Si quiero hacer alguna reforma no tengo que esperar a que se realice una asamblea en el consorcio para tener una autorización. Mi dúplex sobre Francisco Bilbao es lo que siempre quise tener de chica”. Mirtha G, de Villa del Parque, también eligió un dúplex: “Se vive más independiente. Los espacios son más amplios; se puede disfrutar de las plantas, las flores, el cielo abierto. No hay que pagar ni garaje ni expensas. Tener el auto en el mismo lugar en que vivo es una ventaja, ya que no pierdo tiempo en ir a buscar el coche a otro lugar”.

Juan Pablo Martinelli Foro. ¿Está de acuerdo con los beneficios que ofrecen los dúplex y PH? www.lanacion.com.ar