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“Arrendando para Ser Propietario” de una Vivienda o Adquiriendo un Certificado de Contrato Renting to Own a Home (Contract for Deed)

¡Sea Muy Cuidadoso! Comprar una vivienda es complicado. Muchas personas encuentran dificultades cuando rentan una casa con la opción de ser comprarla, o cuando compran en un certificado de contrato. Es mejor conseguir ayuda profesional.

La Diferencia entre “Arrendando para Ser Propietario” y un Certificado de Contrato “Arrendando para ser propietario” usualmente significa arrendando con una opción a comprar. Dentro esta clase de arreglo, usted es todavía considerado un inquilino, y el vendedor es todavía el arrendador, hasta el pago final. Un contrato de certificado es muy diferente. Si usted firma el contrato, usted es responsable de reparaciones y mantenimiento, y usualmente de impuestos y seguro.

Recomendaciones en Arrendando para Ser Propietario 

¡Obtenga el acuerdo por escrito! No este de acuerdo con nada que no sea por escrito. ¡La ley no hará cumplir acuerdos para comprar vivienda a menos que sean por escrito!

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Asegúrese que el acuerdo indique cual parte de sus pagos son renta y cuanto va como abono a la compra.

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Asegúrese que el acuerdo diga cuando la venta tomará lugar, y cuales serán los términos. Debe decir si la venta tomará lugar como un certificado de contrato, o si usted necesita obtener una hipoteca. Si usted necesita una hipoteca, hable con su banco para ver si usted califica para obtener una antes de firmar un contrato.

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Asegúrese que el vendedor es el verdadero dueño de la vivienda. Chequee el título de la propiedad en la oficina de récords de su condado.

2014  Para más hojas informativas y otra ayuda vaya al www.LawHelpMN.org/es  H-20 pg. 1

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A la oficina de records del condado, encuentre si el vendedor tiene una hipoteca en la propiedad. Asegúrese que el precio de compra es suficiente para el vendedor tener completamente pagado la hipoteca.

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Muchos acuerdos de arrendando para ser propietario dicen que usted tiene que hacer un pago inicial cuando firme. Usualmente no vuelva su pago si usted no compre la vivienda.

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Manténgase alerta de fiascos. Algunos arrendadores no quieren en realidad vender la propiedad. Ellos utilizan los acuerdos de arrendamientos para ser propietario para aminorar pagos y obtener más dinero de parte de sus inquilinos o hacer que los mismos se vean obligados a realizar trabajos en la vivienda.

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Algunos arrendadores intenta hacer usted responsable para los reparaciones a la vivienda en un acuerdo de arrendando para ser propietario. Este es ilegal. Usted es un inquilino y tiene todos los derechos de un inquilino.

¿Qué es un certificado por contrato? 

Un certificado de contrato significa que en vez de pagar el vendedor el monto total de la venta de una sola vez, usted paga la vivienda durante un periodo de tiempo, como 5 años. Usualmente, usted puede realizar pagos mensuales por algunos años, y luego usted debe hacer un gran pago final para finalizar la compra de la vivienda. Para hacer un pago final, usted usualmente necesita obtener una hipoteca. Si su certificado por contrato tiene esta cláusula en él, asegúrese que le sea posible obtener una hipoteca. ¡Si no es así, usted perderá no solo la vivienda pero también todo el dinero que ha pagado!

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Si usted no realiza todos sus pagos, usted perderá la vivienda. El dinero que usted ha pagado hasta entonces estará perdido. También perderá el valor de cualquier reparación y mejora que usted ha hecho a la casa. Si usted no haga sus pagos, un certificado por contrato puede ser cancelado en un plazo de 60 días, más rápido que una hipoteca. Cuando el contrato sea cancelado, usted puede ser desalojado. Usted no tendrá mucho tiempo para hacer pagos que no realizó.

Obtenga un Reporte de Inspección antes de Firmar un Acuerdo Antes de firmar cualquier acuerdo para comprar, pídale al dueño que le proporcione un reporte de inspección, también llamada “reporte de verdad en la venta.” Este reporte viene de un inspector independiente y se refiere a la condición de la vivienda. Es requerido en Minneapolis y St. Paul y algunas otras ciudades. This type of inspection does not show all types of problems that a house may have. Considere obtener su propio experto para que inspeccione la vivienda.

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Obtenga una Valoración antes de Firmar un Acuerdo Si el precio de compra en el acuerdo es demasiado alto, es posible que no puedas obtener una hipoteca para pagarlo. Si un valuador independiente (una persona que hace un coste estimado) puede ayudarle aprender el valor de la vivienda. Los agentes de bienes raíces también pueden darle una opinión sobre el valor, llamado “Broker’s Price Opinion.” Si usted no quiere pagar para una valoración, haga su propia investigación. Los recursos como www.zillow.com puede ayudarle obtener una buena idea de que es el valor de la vivienda.

Unos Vendedores Tiene que Darle a Usted Información sobre el Contrato antes de Firmarlo. Gente y compañías que venden múltiples propiedades mediante certificado del contrato tiene que darles a los compradores información sobre el acuerdo. Un comprador tiene que tener 5 días para revisar la información antes de completar el acuerdo. Si no le dieron a usted 5 días para revisar antes de firmar un certificado de contrato, es posible que tenga un caso legal contra el vendedor. Hable con un abogado para ayuda.

Asegúrese que el Vendedor Esté Actuando Legalmente Mientras Usted Pague 

Asegúrese que la persona a la cual usted le está comprando la vivienda sea el dueño. Chequee en la oficina de récords del condado para ver quien es el dueño registrado. Tenga cuidado que la casa no esta en ejecución hipoteca. Después que usted y el vendedor han firmado el certificado por contrato, adelante de notario, el vendedor tiene que darle a usted una copia con firmas originales. ES MUY IMPORTANTE que usted establezca un record del certificado por contrato en la oficina de récords del condado de manera que otros sepan que usted tiene interés en la propiedad. Es posible que la oficina de records del condado diga que no puede usted recordar el contrato hasta que los impuestos debidos están pagados. Usualmente el vendedor tiene que pagar cualquier impuesto delincuente que están requeridos antes de recordar el contrato. Antes de firmar, chequee con el departamento de impuestos del propiedad en su condado para asegurarse que no hay impuestos debidos.

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Si el vendedor tiene que pagar una hipoteca en la propiedad, o impuestos, o seguro, usted debe chequear inmediatamente y verificar que él está pagando. Algunos vendedores “fiascos” retendrán los pagos del comprador y no pagaran la hipoteca. Si el vendedor no paga la hipoteca y la vivienda es excluido, usted perderá la vivienda y todo el dinero que ha pagado.

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Chequee en la oficina de récords del condado para información acerca de la compañía o compañías de hipoteca. Obtenga permiso escrito del vendedor a comunicarse con la compañía de hipoteca. Pide al vendedor ensenarla a usted una declaración de hipoteca. También pide copias de las declaraciones de hipoteca cada pocos meses. Averigüe cuanto debe el vendedor a la compañía de hipoteca. Si el vendedor debe más del precio de compra en el certificado del contrato, es posible que no pueda comprar la vivienda. 

Si usted falta un pago, asegúrese que el vendedor sigue las leyes del estado. El vendedor tiene que entregarle una notificación de cancelación de su certificado de contrato. Si usted recibe esta notificación, tenga el derecho pagar la cantidad de dinero necesaria para ponerle al día, además los costos adicionales. La notificación debe listar los costos adicionales para usted. Si usted recibe la notificación, usted no pueda ser demandado por el vendedor para algunos pagos que falten. Si usted no recibe una notificación y el vendedor intente desalojarle a usted, llame un abogado inmediatamente.

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No firmas un certificado al mismo tiempo que firma el contrato. Algunos vendedores piden los compradores firmar los certificados para que evitar el proceso legal de cancelación. No deberías aceptar firmar un contrato en algún tiempo. Un contrato debajo esas circunstancias no dale usted un beneficio.

Planee en Costos Agregados de Ser Propietario 

Si usted firma un certificado por contrato, usted debe mantener y reparar la vivienda. Para protegerse, sepa la condición de la vivienda que usted planea comprar. De otro modo, le costará mucho dinero mantenerlo. Por ejemplo, usted puede ser multado por un inspector, si la vivienda necesita ser pintada o cualquier otras reparaciones que sean necesarias. Si el horno de calentamiento se rompe, usted debe repararlo. Si usted no realiza las reparaciones necesarias, la vivienda puede ser clausurada y tendrá que mudarse.

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Averigüe los impuestos de propiedad. Si vive usted en una casa propia, puede ser elegible para impuestos de propiedad más bajos. Aplique usted para una tasa de impuesto de “homestead” (hogar) al departamento de impuestos de propiedad en su condado. Tenga cuidado que el certificado por contrato dice si impuestos del propiedad y seguranza de riesgo están incluido en sus pagos mensuales o si usted tendrá que pagarlos en adición a sus pagos mensuales.

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Entendiendo los Costos de Interés Sus pagos en el certificado por contrato incluirán intereses. Por ejemplo, si usted compra una vivienda por $100,000 sin ningún pago anticipado y con una taza de interés de 10% en certificado por contrato, usted pagará aproximadamente $10,000 en intereses durante el primer año. Entonces si usted paga $1,000 por mes, al final del primer año usted pagará sólo $2,000 del precio de la vivienda y $10,000 en interés. Usted todavía debe $98,000 en la vivienda luego de haber pagado $12,000. Algunos contratos del certificado por contrato tienen pagos únicamente de intereses. Esto significa que ninguno de sus pagos va al precio de la vivienda. Cuando usted deba pagar su pago final, usted necesita pagar el costo total de la vivienda. Antes que usted firme algún certificado por contrato, comuníquese con algunos bancos para comparar las tazas de interés. Si usted puede obtener una hipoteca, es usualmente mejor comprar su vivienda con una hipoteca en vez de un certificado por contrato. Asegúrese que su certificado de contrato no dice que usted cobrará un honorario de penalización si usted pague el total del certificado de contrato temprano. Entonces puede comprar para una hipoteca tradicional y paga el total del certificado de contrato en cualquier tiempo. Un certificado de contrato es mejor como un puente a propiedad de vivienda. Usted debería usar el tiempo reparar su crédito para que cumple los requisitos de una hipoteca y paga el total del certificado de contrato.

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