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destaque ENTREVISTA INMOBILIARIO

Nueve distritos de Lima alejan a inmobiliarias por problemas de agua —Algunos carecen de redes de agua y desagüe, y otros tienen tuberías muy antiguas y de poca capacidad. Situación afecta tanto a proyectos de departamentos como a venta de lotes. JOSIMAR CÓNDOR JIMÉNEZ [email protected]

Sin duda alguna Lima ha registrado un crecimiento urbano notable y gran parte de ese cambio es impulsado por la inversión del sector inmobiliario. No obstante, la falta de redes de agua y desagüe, o la antigüedad de las mismas, pondrían en riesgo el desarrollo de más proyectos en nueve distritos de la capital. Y así, las inmobiliarias que habían puesto sus ojos en las denominadas zonas de expansión urbana, o con atractiva ubicación, podrían alejarse en búsqueda de sectores propicios para los proyectos. El presidente del Comité de Edificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción, Ricardo Arbulú, Carabayllo y Ate son interesantes para las inmobiliarias por la disponibilidad de terrenos, zonificación y los proyectos comerciales que albergarán. Sin embargo, la carencia del servicio de agua ya dificulta la llegada de más inversiones del sector. En esas jurisdicciones, las afectadas son las compañías de gran tamaño que buscan desarrollar complejos de condominios o urbanizaciones para la venta de lotes.

Hay 20 firmas afectadas en Barranco y Surco Ricardo Arbulú, de Capeco, refirió que 20 empresas inmobiliarias en Barranco y Surco Viejo tienen proyectos que aún están a la espera de la factibilidad definitiva de Sedapal. Y si se cuenta a las firmas que han abandonado sus iniciativas, el número sería mucho mayor, dijo. “Se les llega a proponer que ellos mismos hagan las redes o plantas de tratamiento, de S/. 2 millones. Eso es un despropósito, encarece innecesariamente la vivienda”, anotó. Además, estimó que instalar redes de agua puede ser tan costoso como el propio proyecto. A diferencia de las empresas que operan en las periferias, en Barranco y Surco Viejo las más afectadas serían medianas inmobiliarias con proyectos de 15 a 20 pisos para segmentos A y B. Por su parte, Freddy Zevallos, de Livit, recordó que los problemas en Surco estaban relacionados a la operación del colector de Circunvalación, en Chorrillos.

Según Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), la situación de Carabayllo empeora hacia el norte del río Chillón, en donde solo habría pilones de uso público. El ejecutivo comentó que Lurín está en la misma situación, aunque el tendido de redes de desagüe no sería complejo por su cercanía a la planta de tratamiento de aguas residuales La Chira. “El atractivo de Lurín se explica por su proximidad a la Panamericana Sur y la demanda de viviendas cerca a las fábricas instaladas en el lugar”, anotó. Redes antiguas La antigüedad de las redes de agua y desagüe también afecta el desarrollo inmobiliario porque impide el suministro de grandes volúmenes de agua a los proyectos multifamiliares. En la capital, Barranco y Surco Viejo tendrían las conexiones más antiguas. “No han sido actualizadas a las nuevas zonificaciones y densidades. Tienen 40 años, hay tuberías de 4 pulgadas en donde debería haber de 6 u 8; y de 2 en donde ya deberían ser de 4”, dijo Arbulú, tras indicar que algunos terrenos de esos distritos están siendo poco utilizados, pese a contar con vías de acceso y medios de transporte masivos. En tanto, el ejecutivo de la inmobiliaria Livit, Freddy Ze-

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Limitante. La espera por la aprobación de la factibilidad del servicio de agua puede tener de brazos cruzados a las inmobiliarias, pues sin dicho requisito los bancos no entregan los créditos. OBRAS DE AMPLIACIÓN DE REDES DE AGUA EN LIMA CENTRO Obras en ejecución

Obras en expediente técnico

Obras culminadas

Obras en preinversión

Asociación Praderas de Sant.. Nuevas habilitaciones en Sar. Esquema Pariachi, la Gloria S... Partes altas de Huaycán-Ob... Esquema Ñaña y anexos Esquema Prolongación Nicol... Urb. Chacarilla de Otero AA.HH. Alto Huampaní AA.HH. Primero y Dos de Mayo FUENTE: Sedapal

vallos, anotó que Breña, Rímac, El Agustino y algunas zonas de Surquillo tendrían la misma dificultad. “Las conexiones deben tener ya 20 años”, refirió, tras indicar que el potencial de esos distritos reside más en su

ubicación cerca al centro de Lima y a Lima Moderna. De brazos cruzados De otro lado, Zevallos afirmó que la espera por la aprobación de la factibilidad del servicio de agua y desagüe pue-

de tener de brazos cruzados a las inmobiliarias, puesto que sin dicho requisito -indispensable para la aprobación del proyecto- los bancos no entregan los créditos. “La empresa puede tener el terreno y la zonificación,

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problemática en el sector inmobiliario. retos a superar para un mayor desarrollo

apunte Yuri Vega Mere

socio DEL ESTUDIO MUÑIZ

OBRAS DE AMPLIACIÓN DE REDES DE AGUA EN LIMA NORTE Esquema Santa Rosa y Ancón

Obras en ejecución

Esquema San Pedro de Caraba...

Obras en expediente técnico

ENTREVISTA Obras culminadas

Obras en preinversión

Esquema Lomas de Carabayllo

“En mayo se aprueban nuevas tarifas del servicio de agua de Sedapal”

Esquema Proyecto Pachacútec

a repensar la planificación de la ciudad

USI Sectores Punchauca y 4ta z... A.H. Alfonso Ugarte Amplia... Ventanilla Alta sector segu... Esquema Santa Rosa y Ancón

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ima es una ciudad que debe repensarse en términos de planeamiento integral. Los terrenos son finitos y solo queda crecer verticalmente o renovar las edificaciones que impiden su crecimiento. Lo primero se logra mediante un cambio de zonificación; lo segundo, a través de la renovación urbana. En ambos casos el crecimiento de espacios debe ir de la mano con la provisión de servicios básicos y con un análisis del impacto vial y ambiental, así como de espacios de recreación y áreas verdes. No hay otro camino. Incorporar nuevas áreas podría permitir una reactivación del desarrollo inmobiliario y quizá hasta un menor costo de la tierras y de los nuevos espacios. El cambio de zonificación no equivale a permitir siempre mayores alturas. Espacios otrora industriales deben cambiar a residenciales. Áreas eriazas o rústicas pueden recibir a las industrias que abandonan zonas urbanas. Es indispensable integrar las iniciativas distritales con un plan metropolitano que apueste por el futuro.

pero sin agua y crédito no puede hacer nada”, sostuvo. Sin embargo, Bragagnini -también gerente general de Padova Inmobiliaria- reconoció que el problema de las redes de agua no es sencillo de tratar, puesto que en un mis-

Porcicul. Torres del Parque Po... Esquema Cerro Las Animas y A... Esquema Lomas de Zapallal

José Luis Patiño

Esquema Mi Perú

Gerente de Usuarios de Sunass

Esquema Integral Carabayllo Esquema Integral Carabayllo

¿Cómo está la cobertura brindada por las EPS? Dentro del ámbito de las EPS (urbano), 2 millones de personas carecen de agua potable y 3.5 millones no tienen alcantarillado. Según el Ministerio de Vivienda, se requieren más de S/. 16 mil millones para cerrar la brecha de cobertura de agua y alcantarillado en el ámbito urbano.

Esquema Carabayllo - lotes R.. Esquema Oquendo, Santa Rosa AA.HH. Incahuasi-Pampas Esquema Independencia, Unifil... Esquema Piedras Gordas FUENTE: Sedapal

OBRAS DE AMPLIACIÓN DE REDES DE AGUA EN LIMA SUR Obras en ejecución

Obras en expediente técnico

Obras culminadas

Obras en preinversión

Codimuves

Esquema Huertos de Villa y A...

Buenos Aires de Villa Parcela..

Quebrada de Manchay

Comité 11 Hernando de Soto S..

Esquema Paraíso Alto- Sector

El Santuario de Pachacamac Margen izquierda de José Car... A.H. Arenal Alto Urbanización El Silencio - Pla..

Esquema Delicias de Villa y A... Nueva Rinconada sectores 3 Los Álamos de Monterrico, Se... Esquema Vallecito Bajo, Sect...

FUENTE: Sedapal

mo sector pueden existir zonas sin y con tuberías de diferente antigüedad. Ampliación de redes En esta coyuntura, Sedapal ha instalado 30,000 conexiones de agua potable en Lima entre

el 2013 y 2014. Precisamente, los proyectos más importantes fueron en Carabayllo y Ate, señaló el gerente de Proyectos y Obras de Sedapal, Humberto Chavarry. Además, ejecutan 12 proyectos más, algunos de ellos en Chorrillos, y han ini-

ciado la renovación de 700 km de tuberías en Lima Norte. En suma, hay 40 proyectos en expediente técnico, 6 en etapa de factibilidad y 58 en perfil. Sin embargo, las inmobiliarias piden mayor celeridad para no paralizar sus proyectos.

¿Existe atraso en las tarifas de agua? Técnicamente no existe un retraso en las tarifas, pues esta ya cubre el 100% de la operación y mantenimiento de la infraestructura que tienen. Sin embargo, esta no cubre la ampliación de infraestructura, su operación o mantenimiento; además de otros costos como el pago del Fonavi (las EPS deben más de S/. 2,500 millones) y mejoras salariales, lo que dificulta la retención de capital humano. Este año se han aprobado las nuevas tarifas de EPS Chachapoyas (Amazonas), en marzo se revisará la de Epsasa (Ayacucho) y entre abril y mayo se aprobarán las de Sedapal, a la que se sumarán otras cinco EPS. ¿Qué cubrirá la nueva tarifa en Lima? Sedapal requiere más S/. 9 mil millones para cubrir la brecha en agua potable, alcantarillado

y plantas de tratamiento de aguas residuales, además de las inversiones en protección de las fuentes de agua. Solo la mitad se financiará con recursos propios de la empresa, y la otra parte con el Gobierno central y vía endeudamiento. Se debe considerar que la tarifa, aún en evaluación, está condicionada al inicio de operación de los nuevos proyectos; además de que el incremento es progresivo y no todos los usuarios tienen las mismas tarifas. ¿Cuánto representa este incremento para los hogares? Los usuarios de agua son clasificados según el uso. Los usuarios comercial e industrial subsidian al uso doméstico. Una familia de cinco miembros en la costa usa un promedio de 15 m3 al mes; los usuarios en Lima hasta 20 m3 están subsidiados. En general, un incremento en la tarifa de 15% puede corresponder a un incremento de S/. 0.20 a S/. 2.00 al mes para los usuarios domésticos. ¿Hay suficiente agua para la población en el futuro? Es una pregunta difícil de responder. A pesar de que el Perú es el octavo país del mundo en reservas hídricas, existen riesgos en la cantidad del agua, por el cambio climático, y la calidad, por contaminación por desechos domésticos e industriales, mal empleo de químicos en la agricultura y la minería ilegal. Sin embargo, se puede mejorar con el uso de medidores, el reúso del agua al interior de la vivienda y un uso más racional del recurso.