VALUACION DE ESTABLECIMIENTO COMERCIAL
RESIDENCIAL BOLONIA, DE LA ROTONDA EL GUEGUENSE 1 C AL OESTE, 2 C AL NORTE, 1/2 C AL OESTE, BANDA SUR, MANAGUA.
16 DE JULIO DEL 2014
17739-003-00
Managua, Nicaragua 16 de Julio del 2014
Señor Erick Struve Su Despacho. Estimado Sr. Struve:
Tenemos el agrado de remitirle trabajo de avalúo realizado a Establecimiento Comercial, ubicado en Residencial Bolonia, de la Rotonda El Gueguense 1 c al Oeste, 2 c al Norte, 1/2 c al Oeste, Banda Sur, Managua. Del estudio se obtuvieron los siguientes resultados: VALOR DE REPOSICION
U$
795,960.80
VALOR REAL ACTUAL
U$
657,020.78
VALOR DE MERCADO
U$
615,000.00
VALOR DE REALIZACIÓN
U$
600,000.00
Esta valoración se realizó mediante inspección ocular tomando en cuenta el aparente estado físico de las obras y/o edificios, donde cualquier disfuncionalidad debido a factores no percetibles a simple vista, así como Vicios ocultos derivados de su construcción no son parte de los alcances de este trabajo. Los valores aquí reflejados son calculados en base a inspección In Situ que fue realizada el 02 de Julio del 2014. Cualquier modifiicación posterior a esta fecha no es responsabilidad de CAPISA. Esperando que dicho avalúo llene, las expectativas que un trabajo de esta naturaleza requiere, se despiden. Atentamente,
Arq. Albino González Z. Gerente General - NIPEV # 166 Cc. archivo.
Ing. José Danilo Jirón M. Valuador - NIPEV # 012
JORGE
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VALUACION DE ESTABLECIMIENTO COMERCIAL
RESIDENCIAL BOLONIA, DE LA ROTONDA EL GUEGUENSE 1 C AL OESTE, 2 C AL NORTE, 1/2 C AL OESTE, BANDA SUR, MANAGUA.
14 DE JULIO DEL 2014
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PROYECTO
:
Valuación de Establecimiento Comercial
UBICACION
:
Residencial Bolonia, de la Rotonda El Gueguense 1 c al Oeste, 2 c al Norte, 1/2 c al Oeste, Banda Sur, Managua.
FECHA
:
16 de Julio del 2014
I. INTRODUCCION GENERAL Y CONCEPTOS El presente trabajo de avalúo es de instalaciones de Establecimiento Comercial. A solicitud del Sr. Erick Struve. La valuación fue realizada por el ING. CARLOS ARTURO JARQUIN GAGO., el ARQ. ALBINO RAMON GONZALEZ ZAMBRANA y el ING. JOSE DANILO JIRON MACIAS. El método de valuación desarrollado, detallado en la metodología, es de amplia aceptación y comprende una descripción de los elementos constructivos que componen la obra, así como sus valores de reposición, depreciación y valores actuales, términos que serán detallados más adelante. El presente estudio podrá ser utilizado no solo para fines de Revalorización de sus pólizas de seguros, sino también como apoyo a sus Estados Financieros, y a sus actividades de Compra y Venta. I.1 Metodología. En base a la inspección realizada en las instalaciones, se alcanzaron los siguientes objetivos: 1. Se obtuvo un listado lo más detallado posible de los elementos que componen la obra. 2. Se calculó el área total que ocupan los complejos. 3. Se obtuvo el estado físico actual de los elementos constructivos. 4. Se obtuvo el Valor Actual de construcción de dicha obra.
I.2 Procedimiento.
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Se realizó una inspección in situ, para verificar el estado físico de los complejos, poniendo especial énfasis en lo siguiente: v Tipo de material de construcción v Tipo de acabado interno y externo. v Medición de las estructuras para verificar sus magnitudes. v Detalles de cercas. v Tipos de columnas de acero. v Tipos de viga de acero. v Tipos de uniones. v Amarre de columnas y vigas de madera. v Estructura del techo. v Sistema de agua potable, aguas negras y electricidad. v Inventario físico de todas las instalaciones. I.3 Memoria de Cálculo. Una vez que se realizó la verificación in situ, se pasó a clasificar en secciones las distintas instalaciones sacando un costo promedio del valor de construcción por metro cuadrado, en dependencia del tipo de material utilizado en la construcción de cada sección en particular. El Valor de Reposición es el valor promedio, por metro cuadrado, de cada Item por su respectiva área. I.4 Conceptos. 1. Valor de Reposición. Representa la inversión que el propietario deberá realizar para construir el mismo edificio con iguales características constructivas. 2. Depreciación. Es la pérdida de valor del edificio debido al uso, estado de mantenimiento, etc. 3. Valor Real Actual. Es el valor de reposición del edificio menos la depreciación del mismo. 4. Valor de Realización. Es el Valor de Venta rápida del bien. 5. Valor de Mercado. Es el valor por el cual un comprador bien informado no pagará por un bien más del precio de compra de otro bien similar.
II. INFORMACION GENERAL:
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II.1 SOLICITANTE DEL AVALUO: Nombre: Erick Struve Residencial Bolonia, de la Rotonda El Gueguense 1 c al Oeste, 2 c al Norte, 1/2 c al Dirección: Oeste, Banda Sur, Managua. II.2 PERITOS VALUADORES: Nombre: NIPEV # :
Ing. Carlos Arturo Jarquín Gago. 010
Nombre: NIPEV # :
Arq. Albino Ramón González Zambrana. 166
Nombre: NIPEV # :
Ing. José Danilo Jirón Macias 012
II.3 FECHA DEL AVALUO: El presente avaluó es resultado de la inspección In Situ realizada el 02 de Julio del 2014 II.4 INMUEBLE QUE SE VALUA: Establecimimento Comercial (Actualmente desocupado). II.5 REGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIEDAD: INDIVIDUAL Escritura pública No.: 013 "Compra venta de bien inmueble" De Fecha 01 de Febrero de 1995 Nombre del Notario Autorizante: Ileana Prado de Ordoñez. # Catastral: 2952-3-04-075-07000 # Registral: 49.918 / 49.631 Tomo: 738/ 732 Folio: 132 / 53 Asiento: 6º / 4º Área: 1,616.73mts2 = 2,293.19vrs2 II.6 Propietario del Inmueble: Inmueble perteneciente a:
EMBAJADA REAL DE DINAMARCA
II.7 Objetivo del avaluó:
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El presente estudio se realizó con el objeto de determinar la siguiente información: Valor de Reposición
U$
795,960.80
Valor Actual
U$
657,020.78
Valor de Mercado
U$
615,000.00
Valor de Realización
U$
600,000.00
II.8 Propósito del avaluó: El presente avalúo fue realizado con el propósito que sea utilizado únicamente como Consulta de valor sin fines especificos (Fines Personales). III. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO: III.1 Clasificación de la zona: Residencial. III.2 Tipo de Construcción Predominante: Casas de habitación. III.3 Indice de saturación de la zona: 95% de lotes ocupados. III.4 Población: Media III.5 Contaminación Ambiental: Ninguna. III.6 Uso de Suelo: Esta es una zona en donde el uso de suelo es residencial y comercial. III.7 Vias de acceso: Calles pavimentadas en buen estado.
III.8 Servicios públicos y Equipamientos urbanos:
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Cuenta con todos los servicios públicos básicos y los servicios de equipamiento se ubican en acceso inmediato.
IV. DESCRIPCION DEL TERRENO: IV.1 Ubicación exacta: Residencial Bolonia, de la Rotonda El Gueguense 1 c al Oeste, 2 c al Norte, 1/2 c al Oeste, Banda Sur, Managua. IV.2 Colindantes: Linderos Actuales: Norte: Sur: Este: Oeste: Linderos según:
Calle de acceso. American College. Casa de habitación Casa de habitación
LOTE Nº 15 Escrituras Norte: Calle de por medio, con el lote Nº 3 propiedad de Doña Tina Oyanguren y Lote Nº4 propiedad de Dr. Gonzalo Solórzano. Sur: Lote Nº 22, vendido a Olga Isabel de Cardenal y lote Nº 23 propiedad de Maria Eugenia Navas. Este: Lote Nº 19 propiedad de Nora de Bequillard. Oeste: Abaunza LOTE Nº 16 Norte: Calle de por medio con el lote Nº 3, propiedad de Doña Tina de Oyanguren. Sur: Lote Nº 21 propiedad de Amelia de Robleto y parte del lote Nº 22. Este: Lote Nº 17 propiedad de Arnoldo Solórzano y lote Nº18 prometido vender a Manuel Lacayo. Oeste: Lote Nº 15 de los sres Ricardo Elizondo Ruiz y Ligia Elizondo.
Notas: Los linderos físicos de la propiedad coinciden con los linderos Escriturados.
IV.3 Superficie total del predio:
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NOTA : 1M2 =
2 1.418415 VR
Mts2
Vrs2
Área s/Escrituras
1,616.73
2,293.19
Área s/Medidas con cinta
1,614.14
2,289.52
Área s/Medidas con GPS Área s/Contrato Compra Venta
0.00
0.00
0.00
0.00
Área s/Plano Catastral General
0.00
0.00
Área s/Plano topográfico
0.00
0.00
Áreas de terreno encontradas
Nota: Existe una discrepancia de 2.59mts2 de área de terreno, esto según área escriturada y área medida con cinta. Para efectos de valoración se tomó el área escriturada.
IV.4 Apariencia y Morfología del terreno (Desarrollo, Planificación, Diseño, Linderos, Mojones). Pendiente del terreno (Tipo de pendiente: Elevada u Ondonada, Conformación de terrazas y Desniveles de piso): El terreno presenta forma geométrica rectangular, todos sus linderos se encuentran bien definidos y delimitados por muros perimetrales, la topogafía del terreno es totalmente plana, buenas condiciones de drenaje pluvial. IV.5 Características Panorámicas: La propiedad se ubica en un entorno totalmente urbano, residencial. IV.6 Servidumbres y/o Restricciones: Aparentemente ninguna. IV.7 Consideraciones adicionales: El bien se ubica en una zona netamente urbana, residencial en transición hacia lo comercial en mediano plazo.
IV.8 Uso Actual del suelo: Actualmente es una casa desocupada.
V. DESCRIPCION DEL EDIFICIO:
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SECCIÓN # 1
EDIFICIO PRINCIPAL
Paredes Estructura Particiones internas Piso Techo Estructura Cielo Raso Sistema Eléctrico Puertas Ventanas Área Construida
Mampostería confinada de bloque Concreto armado Mampostería confinada de bloque Ladrillo mosaico Zinc Perlines Madera machimbrada Entubado, empotrado Madera, madera y vidrio, aluminio y vidrio Aluminio y vidrio, madera y vidrio 608.41Mts2.
SECCIÓN # 2
EDIFICIO DE OFICINAS
Paredes Estructura Particiones internas Piso Techo Estructura Cielo Raso Sistema Eléctrico Puertas Ventanas Área Construida
Mampostería confinada de bloque Concreto armado Mampostería confinada de bloque Ladrillo cerámico Plycem ondulado Perlines Madera machimbrada 90%, plycem 10% Entubado, empotrado Madera, madera y vidrio, aluminio y vidrio Aluminio y vidrio, madera y vidrio 412.32Mts2.
SECCIÓN # 3
BODEGA
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Paredes Estructura Piso Techo Estructura Cielo Raso Sistema Eléctrico Puertas Ventanas Área Construida
Mampostería confinada de bloque Concreto armado Ladrillo cerámico Zinc Perlines Plycem Entubado, empotrado Madera No hay 25.39Mts2.
SECCIÓN # 4
PASILLO TECHADO
Paredes Estructura Piso Techo Estructura Cielo Raso Sistema Eléctrico Puertas Ventanas
No hay Columnas de concreto reforzado Ladrillo cerámico Losa de concreto Concreto reforzado No hay Entubado, empotrado No hay No hay 43.31Mts2.
Área Construida VI .OBSERVACIONES:
1. El bien sujeto a valuación es a Establecimiento Comercial ubicado en: Residencial Bolonia, de la Rotonda El Gueguense 1 c al Oeste, 2 c al Norte, 1/2 c al Oeste, Banda Sur, Managua. 2. Cuenta con los servicios de: Si
No
* Agua potable: * Energía eléctrica: * Servicio de alcantarillado: * Teléfono convencional: * Internet: * TV por Cable: * Otros: Alumbrado publico, recoleccion de basura.
3. Áreas de estacionamiento: cuenta con área de estacionamiento enchapada en piedra laja.
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4. Infraestructura y/o dispositivos especiales de seguridad: cuenta con cámaras de seguridad, puertas de seguridad, extintores, detectores de humo y sistema contra incendio, sistema de alarmas.
5. Distribución de áreas de acuerdo a su ocupación: Edificio principal: recepción, oficina de recepción, 8 oficinas, 3 oficinas de archivo, pasillo, sala de conferencia, sala de reuniones, cocina, comedor, lava y plancha, patio interno, 5 baterías de servicios sanitarios. Edificio de oficinas: 9 oficinas, garaje, pasillo. Bodega y pasillo techado. 6. Detalles de Servicios Sanitarios: de manera general hay 9 ½ servicios sanitarios, dos de ellos cuentan con lavamanos, bidet y lavamanos de pedestal con acabados en pared, enchape de azulejos a ½ de pared. El resto cuenta con inodoro y lavamanos de pedestal, acabados en pared y enchape de azulejos. 7. Instalaciones publicitarias: ninguno de consideración.
8.
Sistemas de aires acondicionados: cuenta con unidades de aire acondicionado de Split en todas las oficinas.
9. Sistema de iluminación: a través de a través de lámparas fluorescentes con difusores. 10. Deterioros observados: ninguno de consideración.
11. Después de la inspección realizada podemos decir que el establecimiento se encuentra en: excelente estado. 12. La edad de construcción del edificio es de: no se obtuvo información. 13. Últimas mejoras realizadas: Ningúna. 14. Sistema de tratamiento de aguas servidas y pluviales: conectado a la red pública de la ciudad. 15. Obras exteriores existentes: Fuente enchape de piedra laja Tanque metálico sobre estructura metálica Luminarias tipo faroles (6)
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16. Otros datos importantes: el bien a valuar es el edificio de oficinas de la embajada de Dinamarca. Cuenta con un área de cocina con mueble pantry en madera con top en ladrillo cerámico, lavatrastos de acero inoxidable y gabinete en la parte superior en madera, parte de la pared de la cocina enchapada en azulejos. Los aleros de los edificios en madera machimbrada con extractores de aire a cierta distancia. El bien se encuentra parcialmente enverjado. Se observaron diferentes niveles de piso por lo que se ubican unas escaleras enchapadas en madera con pasamanos en madera (2). Se observó rodapié en madera en cierta área y rodapié de ladillo cerámico.
Acabados en cielo raso de madera machimbrada con diseño en ciertas oficinas. En una oficina se observó iluminación natural a través de tragaluz. Se observó closet empotrado en pared en pasillo con puertas de madera. Actualmente las instalaciones se encuetran desocupada, el complejo cuenta con banco de transformador de 3x75Kva instalados en red publica. 17. Persona Entrevistada: Sr. Vicente Martinez.
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VIII. MEMORIA DE COSTO DE INFRAESTRUCTURA. TIPOLOGIA CASA DE HABITACION RESIDENCIAL MEMORIA DE CALCULO PARA CASA DE HABITACION MEMORIA CALCULADA POR RUBROS Y PORCENTAJE PESADO DE CONSTRUCCION Mts2 608.41 AREA DE CONSTRUCCION DESCRIPCION % Pesado Valor Total U$ COSTOS DIRECTOS PRELIMINARES 1.00% 3,650.46 MOVIMIENTO DE TIERRA 2.00% 7,300.92 FUNDACIONES 4.00% 14,601.84 ESTRUCTURAS DE CONCRETO 7.00% 25,553.22 PAREDES 6.00% 21,902.76 PARTICIONES INTERNAS 3.00% 10,951.38 ACABADOS EN PAREDES 4.00% 14,601.84 ESTRUCTURA DE TECHO 6.00% 21,902.76 CUBIERTA DE TECHO 4.00% 14,601.84 ALEROS Y FASCIAS 1.10% 4,015.51 CIELOS 3.00% 10,951.38 PISOS 4.00% 14,601.84 CARPINTERIA FINA 3.00% 10,951.38 PUERTAS 4.00% 14,601.84 VENTANAS 5.00% 18,252.30 OBRAS SANITARIAS 3.00% 10,951.38 ACCESORIOS SANITARIOS 3.00% 10,951.38 ELECTRICIDAD 3.00% 10,951.38 PINTURA YLIMPIEZA FINAL 1.25% 4,559.94 TOTAL COSTOS DIRECTOS 245,855.34 COSTOS INDIRECTOS ADMINISTRACION CENTRAL 16% 39,336.85 UTILIDADES 12% 29,502.64 TOTAL COSTOS INDIRECTOS 68,839.50 ADMINISTRACION Y UTILIDAD IMPUESTO GENERAL AL VALOR 15% 47,204.23 IMPUESTO MUNICIPAL 1% 3,146.95 TOTAL ADMINISTRACION Y UTILIDAD 50,351.17 TOTAL 365,046.01 CALCULO DE VALOR POR M2 DE CONSTRUCCION USD 365,046.00 VALOR TOTAL DE REPOSICION DEL BIEN Mts2 608.41 AREA DE CONSTRUCCION USD 600.00 VALOR POR M² DE CONSTRUCCION
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XIII. VALORACION POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: DESCRIPCION
SUJETO
C-1
COMPARABLES C-2
C-3
Residencial
Residencial
Residencial
FOTOGRAFIAS
VARIABLES Clase de zona Ubicacion Area de terreno Area de construccion Edad del bien Factor de ocupacion suelo (FOS) Factor de seguridad Estado de conservacion Tipologia
Residencial BOLONIA
BOLONIA 1,616.13 1,089.43 20.00 1.00 1.00 1.00 1.00
VALOR COTIZADO (USD): VALOR AJUSTADO (USD): P. UNITARIO TOTAL/ m²:
M² M² Años % % % %
BOLONIA 937.00 769.75 30.00 1.00 1.00 1.00 1.00
$450,000.00 $427,500.00 $555.38
FACTORES Ubicacion Factor Area de Terreno Factor Area de construccion Factor Edad del bien Factor de ocupacion del suelo (FOS) Factor de seguridad Factor de conservacion Tipologia FACTORES DE AJUSTE VALOR / m² HOMOLOGADO= VALOR PROMEDIO / m² HOMOLOGADO= VALOR PROMEDIO DE MERCADO VALOR AJUSTADO DE MERCADO
M² M² Años %
%
BOLONIA 3,361.78 959.00 35.00 1.00 1.00 1.00 1.00
600.00 600.00 30.00 1.00 1.00 1.00 1.00
M² M² Años % % % %
$460,000.00 $437,000.00 $455.68
M² M² Años % % % %
$390,000.00 $370,500.00 $617.50
CENTROAMERICANA DE PROTECCION INDUSTRIAL, S.A / CAPISA COEFICIENTES PARCIALES DE HOMOLOGACION 1 2 1.00 1.00 0.95 1.10 1.10 1.10 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.00 1.03 1.05 572.73 /m² 478.47 /m² 562.66 /m² $612,983.99 $615,000.00
3 1.00 0.95 1.10 1.10 1.00 1.00 1.10 1.00 1.03 636.80 /m²
XIII. 1 VALUACION: COMO RESULTADO POR EL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, EL VALOR COMERCIAL AL DIA DE HOY DE ESTE BIEN ES DE:
$615,000.00
NOTA ACLARATORIA: HACEMOS NOTAR QUE ESTA COMPARACION DE MERCADO ES SOBRE OFERTAS DE VENTAS DE LAS PAGINAS AMARILLAS Y SITIOS WEB Y BASES DE DATOS (CAPISA-SISAVAL) Y NO SOBRE VENTAS REALIZADAS A COMO INDICA LA NORMA DE AVALUOS DE NICARAGUA.
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XIII. 2 REFERENCIAS DE MERCADO: REFERENCIA # 1 FUENTE DE INFORMACION: CODIGO:
CASANICA.COM 00000924-07-1028
ÁREA DE CONSTRUCCION EN MTS2:
769.75
ÁREA DE TERRENO EN MTS2: CIUDAD / UBICACION: SECTOR PRECIO DE VENTA: U$
937.00 MANAGUA BOLONIA 450,000.00
REFERENCIA # 2 FUENTE DE INFORMACION: CODIGO: ÁREA DE CONSTRUCCION EN MTS2: ÁREA DE TERRENO EN MTS2: CIUDAD / UBICACION: SECTOR PRECIO DE VENTA: U$
AUXILIADORA KELLY CA1063 959.00 3,361.78 MANAGUA BOLONIA $460,000.00
REFERENCIA # 3 FUENTE DE INFORMACION: CODIGO: ÁREA DE CONSTRUCCION EN MTS2: ÁREA DE TERRENO EN MTS2: CIUDAD / UBICACION: SECTOR PRECIO DE VENTA: U$
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CASANICA.COM AM-1172 600.00 600.00 MANAGUA BOLONIA $390,000.00
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X. CONSOLIDADO DE VALORES / OBRAS CIVILES. AREA Mts2 608.41
VALOR Mts2 600.00
412.32
550.00
226,776.00
22
176,885.28
BODEGA
25.39
250.00
6,347.50
32
4,316.30
PASILLO
43.31
280.00
12,126.80
22
9,458.90
355.01
25.00
8,875.25
32
6,035.17
GLB
GLB
4,800.00
25
3,600.00
1,616.73
106.38
171,989.25
0
171,989.25
DESCRIPCION EDIFICIO PRINCIPAL EDIFICIO DE OFICINAS
ENCHAPE DE PIEDRA LAJA TANQUE PARA ALMACENAR AGUA TERRENO TOTAL U$ 2
NOTA :
1M =
V/REPOS. DEP. U$ % 365,046.00 22
795,960.80
V/ACTUAL U$ 284,735.88
657,020.78
2
1.418415 VR
X. 1 COMPARATIVO DE AREAS DE TERRENO: Areas de terreno encontradas Area S/Escrituras Area S/medidas con cinta Area S/medidas con GPS Area S/Contrato Compra Venta Area S/Plano Catastral General Area S/Plano topográfico
Mts2 1,616.73 1,614.14 0.00 0.00 0.00 0.00
Vrs2 2,293.19 2,289.52 0.00 0.00 0.00 0.00
PARA FINES DE ESTE AVALUO SE TOMA EL AREA DEL TERRENO SEGÚN ESCRITURAS. X. 2 VALOR DEL TERRENO EN VRS 2 DESCRIPCION TERRENO
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AREA Vrs2 2,293.19
VALOR Vrs2 75.00
V/MERCADO U$ 171,989.25
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COMO RESULTADO DE LA INSPECCION SE OBSERVARON LOS SIGUIENTES RESULTADOS: VALOR DE REPOSICION
U$
795,960.80
VALOR REAL ACTUAL
U$
657,020.78
VALOR DE MERCADO
U$
615,000.00
VALOR DE REALIZACIÓN
U$
600,000.00
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Notas Aclaratorias: Los linderos fisicos de la propiedad coinciden con los linderos según escrituras. Existe una discrepancia de 2.59mts2 de área de terreno, esto según área escriturada y área medida con cinta. Para efectos de valoración se tomó el área escriturada. “Es importante señalar que el presente trabajo de avalúo se realizó tomando en cuenta el aparente estado físico de las obras y/o edificios que componen el complejo. Cualquier disfuncionalidad debido a factores a simple vista no perceptibles o apreciables no es parte de los alcances de este trabajo señalar este tipo de situación dado que ello requeriría de un estudio más detallado y pormenorizado del bien en cuestión”.
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