PROPUESTA PARA LA AMPLIACIÓN DE LA ACCESIBILIDAD DE FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL EN GUATEMALA

FONDO DE GARANTIA PARA VIVIENDA DE POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS

Arq. Osmar Velasco Guatemala, agosto de 2016

Déficit habitacional Déficit cuantitativo Vivienda inadecuada

19%

Vivienda adecuada no propia Viviendas hacinadas (con familias allegadas) Déficit cualitativo Ranchos

81%

Metodología internacional 267,770 252,986 0 14,784 1,156,560

65,916

Viviendas de mala calidad

724,057

Viviendas hacinadas (sin familias allegadas)

366,587

Déficit total

1,424,330

Total de hogares

2,983,543

Relación déficit/hogares

48%

Fuente: Miguel Angel Zea, Ruy Llarena y Osmar Velasco, Actualización del déficit habitacional 2,011

Comparación del déficit habitacional de Guatemala (2011) Con el de América Latina (2009)

Renglón

Déficit de Guatemala (Número de viviendas)

Porcentaje sobre el déficit total

Porcentaje sobre el total de hogares

Guatemala

América Latina

Guatemala

América Latina

Déficit cuantitativo

267,770

19%

16%

9%

6%

Déficit Cualitativo

1,156,560

81%

84%

39%

31%

Total déficit

1,424,330

100%

100%

48%

37%

Total hogares

2,983,543

-

-

-

-

Fuente: Miguel Angel Zea, Ruy Llarena y Osmar Velasco, Actualización del déficit habitacional 2,011

TASA DE CRECIMIENTO ANUAL DEL DEFICIT HABITACIONAL (NÚMERO DE VIVIENDAS)

Déficit habitacional Déficit total

Tasa de crecimiento anual

2006

2011

1,231,846

1,424,330

----

Fuente: Miguel Angel Zea, Ruy Llarena y Osmar Velasco, Actualización del déficit habitacional 2,011

2.95%

PRESUPUESTO PARA ATENDER EL DÉFICIT (MILLONES DE QUETZALES)

Situación de la población objetivo Programas

Pobreza y extrema pobreza

No pobres

Total (millones Q.)

Déficit cuantitativo

14,250.0

6,519.6

20,769.5

Déficit cualitativo

17,100.5

2,039.9

19,140.4

Total

31,350.5

8,559.4

39,909.9

Fuente: Miguel Angel Zea, Ruy Llarena y Osmar Velasco, Actualización del déficit habitacional 2,011

PRESUPUESTO POR FUENTE FINANCIERA (MILLONES DE QUETZALES)

Monto total

Subsidio

Ahorro programado

Déficit cuantitativo

20,769.5

5,097.2

887.0

14,785.3

Déficit cualitativo

19,140.4

12,045.90

1,260.10

466.47

Total

39,909.9

17,143.11

2,147.07

15,251.80

Porcentajes

100%

43.0%

5.4%

38.2%

Programas

Fuente: Miguel Angel Zea, Ruy Llarena y Osmar Velasco, Actualización del déficit habitacional 2,011

Préstamo complementario

OBJETIVO DEL FONDO DE GARANTÍA  Establecer

un mecanismo de financiamiento de largo plazo para la vivienda de interés social  Ampliar

el acceso y la cobertura para grupos de ingresos bajos, mediante líneas de crédito complementadas con subsidio directo

El Déficit Cualitativo de vivienda debe ser una

prioridad del Gobierno ................y podria resolverse con el apoyo del Sector Privado

•El sector financiero no-bancario (microfinancieras, ONGs, cooperativas) ya tienen los instrumentos • Generan aproximadamente 20,000 créditos por año • Podrían multiplicar su alcance si tuvieran acceso a capital de mediano y largo plazo

•El sector financiero comercial tiene liquidez y un interés en ingresar en el sector de la economía informal • Su capital es de corto plazo • Su capacidad de invertir en sectores definidos de riesgo es limitado

Con un mecanismo de garantía ..........

Garantías pueden movilizar recursos de bancos

comerciales • Garantías pueden canalizar fondos sostenibles, de largo plazo, tasas más bajas, hasta financiamiento alternativo Más recursos para hogares de bajos ingresos, financiamiento alternativo

más estable, más intermediación crediticia de bancos comerciales. Las Garantías podrían ser proporcionadas por una entidad gubernamental,

una entidad privada o consorcio público/privado •Alineación de incentivos es esencial  garantía parcial con incentivos basado en el mercado, términos claros para ejecución de la garantía, patrimonio y reservas adecuadas de parte del

garante, involucramiento del sector privado en el diseño del programa

¿QUÉ ES EL FOGA?  El

Fondo de Garantía (FOGA) es una propuesta para la creación de un ente dotado con recursos monetarios, que permita garantizar, mediante el pago de una prima, las carteras que generan las instituciones que otorgan microcréditos de vivienda y puede ampliarse a servicios básicos.

MARCO DE REFERENCIA      

Para atender el déficit cualitativo y a las familias con ingresos bajos, se dispone: (1) subsidio, (2) microcréditos de ONG´s y cooperativas, algunos bancos, (3) poco o nulo acceso al mercado financiero, o con alto costo (4) ciertos apoyos internacionales. La autoconstrucción, sigue siendo la mayor formadora del parque habitacional, ayudada por las remesas.

NECESIDAD DE ENFRENTAR LAS ASIMETRIAS DEL MERCADO HABITACIONAL  El

acceso a recursos del sistema financiero en condiciones de mercado, es la variable crítica.  Debe partirse de la existente actividad de crédito al sector meta que hay que potenciar.  El objetivo es llevar el microcrédito para vivienda e infraestructura al sector financiero.  Lo anterior presupone dotar de calidad de riesgo al crédito meta, es decir garantizar el crédito.

REFERENCIAS O EXPERIENCIAS DE INTERES  FHA.

Es ejemplo del rol de la garantía hipotecaria de crédito para desencadenar financiamiento, con estándar se seguridad en la construcción y garantía del pago al inversionista.

 PROMUNI

(BCIE). Con parecido propósito pero diferentes destinatarios que el FOGA, probó que la infraestructura básica es bancarizable.

 Ministerio

de Economía con iniciativa similar con destino a MIPYME, con fondos de seguro incluidos en la tasa de interés (garantía hipotecaria).

CARACTERIZACION DE LA OPERACIÓN DE FOGA 

Objeto de la garantía FOGA: carteras representativas de microcréditos para operaciones elegibles, con propósito de ser movilizadas hacia, o de canalización de recursos, del mercado bancario.



Operaciones elegibles: mejoramiento de vivienda, ampliación de vivienda, dotación de servicios básicos como agua potable, saneamiento, drenajes y similares.



Beneficiarios directos: familias con ingresos, bajo la mediana que buscan financiar una actividad elegible, pueden atender el pago del crédito y acceder a subsidio directo.

CONSTITUCIÓN Y MANEJO DEL FOGA 

Respaldo institucional: Estado de Guatemala (constituyente)  Fija objetivos, finalidad y “modus operandi” del FOGA  Aporta recursos para manejo inicial (capital semilla) 





Administrador:  Institución encargada de gestionar y administrar el FOGA  Sujeta a supervisión de SIB 



Selecciona Administrador

Puede ser entidad financiera bancaria

Receptor de la garantía:  Inversionistas o prestamistas en cartera elegible serán los BENEFICIARIOS de la garantía 

Garantía parcial para evitar incentivos perversos (riesgo compartido) 15

INSTTIUCIONALIDAD

(Gobierno de Guatemala) Capital semilla (subsidio)

Identificación y Selección

ADMINISTRADOR

FOGA Supervision

SIB

Pago de prima

(Entidad Financiera Privada) Capitalización del FOGA a través de la tasa de interés de los créditos otorgados

Emisión de Certificado de Garantía

BENEFICIARIOS

Titulares de carteras garantizadas: •Primer piso: ONGs, coops, fundaciones •Segundo piso: Bancos, fondos inversión

Líneas de Crédito Con garantía FOGA + susidio directo

Deudores, prestatarios de crédito para mejoramiento de vivienda 16

CARACTERIZACION DE LA OPERACIÓN DE FOGA 

Los préstamos podrán ser fiduciarios, prendarios, solidarios etc., debidamente formalizados a los efectos de ejecución de garantías, trasladarse a un tercero o darse en garantía con el propósito de su movilización.



Condiciones de la cartera: los créditos que integran una cartera elegible deben poseer condiciones de tasa, plazo y servicio que permitan su movilización en el mercado.



Podrán solicitar la garantía aquellas instituciones que, en forma habitual, otorgan créditos al sector meta como ONGs, Fundaciones y similares, las Cooperativas y los intermediarios financieros supervisados.

PERFIL DE LA GARANTIA (1/2) 

FOGA, mediante el pago de una prima, otorgará su garantía a carteras elegibles y cubrirá las pérdidas generadas por el incumplimiento del servicio préstamo.



La garantía por cuenta del FOGA podrá darse, directamente, mediante un certificado de garantía o similar o, indirectamente, por medio de empresa (s) afianzadora (s) o aseguradora (s), que participen del programa.



Los originadores de la cartera asumirán una parte del riesgo de la misma.

PERFIL DE LA GARANTIA (2/2) 

Las entidades beneficiarias del FOGA pueden diferenciarse en: 

De primer piso: ONGs, Fundaciones, cooperativas y similares así como intermediarios financieros supervisados, que generen cartera elegible.



De segundo piso: Bancos, fondos de inversión, fundaciones etc., que inviertan en compra de cartera elegible originada en las instituciones de primer piso.

OBSERVACIONES FINALES  El

FOGA, además de necesario, tiene condiciones de viabilidad financiera,

 va

a requerir un importante esfuerzo de mercadeo y puesta en operación.

 la

rapidez con que el mismo se instrumente y opere, fortalecerá su credibilidad,

 La

primera etapa será de posicionamiento de la cartera meta, en una segunda puede pensarse en su titularización.