Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código:RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-11103062730200-2019-R
AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES
ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE DEL DEUDOR JORGE FEDERICO No de Exdeudor
BANCO -
NACIONAL -
BANCO -
NACIONAL -
CHACÓN
CHAVARRÍA
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSÉ 011 - VÁSQUEZ DE CORONADO 03 - DULCE NOMBRE DE JESÚS DULCE NOMBRE DE JESÚS
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 6402-1
DIRECCIÓN EXACTA DEL CRUCE TORNILLAL - CALLE LA PALMA, 2,5 Km AL NORESTE Y 100 AL ESTE ENTRANDO POR SERVIDUMBRE (LADO DERECHO) REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA La Finca Inscripción de Según El Registro y el Plano Plano de catastro N° 20 000,00 m² SJ-1539121-2011 Identificador Predial 20 000,00 m² 11103062730200 0,00% 0,00 m² Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢48 446 040,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢9 511 610,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡57 957 650,00 CINCUENTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS VALOR EN LETRAS: CINCUENTA COLONES CON 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢9 511 610,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
SÍ
Este terreno no posee limitaciones técnicas para ser tomado en garantía, sin embargo se recomienda realizar un estudio de suelo sobre una sección específica para verificar su capacidad de uso. Ver observaciones generales. Ing. Olman Salas Alfaro, MBA
Ingeniero Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro 6715 Emp. Nombre de la empresa Olman Salas Alfaro
OLMAN SALAS ALFARO (FIRMA)
Firmado digitalmente por OLMAN SALAS ALFARO (FIRMA) Fecha: 2019.07.24 06:29:15 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 2-0536-0600
Nombre y firma representate legal de la empresa Ing. Olman Salas Alfaro, MBA 16 julio 2019 Fecha informe: 17 julio 2019 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 6050 2686 / 8888 0954 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Hora inspección
9:30 a.m.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO
214-11103062730200-2019-R
ÁREA CULTIVADA Descripción
Área
Valor Unit. ¢ / ha 30 000 000,00
Estado
TERRENO DE REPASTO
ha 1
m2 5 924,68
Montaña Servidumbre agrícola
0 0
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 2 000 000,00 3 360,00 0,00 715,32
TOTAL
2
TOTAL Características Lote Tipo
672 000,00 0,00 0,00 0,00 48 446 040,00
0,00
Área m2 0,00
Descripción -
REGULAR
Valor Total ¢ 47 774 040,00 0,00 0,00 0,00
0,00 Servicios 1 2
RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo 0,00 Servicios 2
16
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 0,00 m 0,00 m2 Área: 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢48 446 040,00
VALOR TOTAL
LINDEROS ACTUALES Lindero Norte
SERVIDUMBRE ASFALTO
SERVIDUMBRE AGRICOLA
Lindero Sur
INVERSIONES PACARAS DE COSTA RICA S.A.
FINCA AGROPECUARIA
Lindero Este
INVERSIONES PACARAS DE COSTA RICA S.A.
FINCA AGROPECUARIA
3-101-475835 S.A.
FINCA AGROPECUARIA
Lindero Oeste
VÉRTICE 1 37 44 63
N° 1 2 3 4 5
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 501 218 501 100 501 152 501 321
PRECISIÓN
1 467 1 465 1 460 1 472
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Armando Marín vende finca en respastos ubicada Base de Datos 60502586 en la misma zona, frente a calle pública, área 22,8 ha, topografía ondulada, precio US$.600 mil. Plataforma de valores agropecuarios Ministerio de Hacienda, año 2016, zona 111-A02 a C.4,5 millones / ha. Paolo Rodríguez vende finca en respastos ubicada en la misma zona, frente a calle pública, área 8 ha, topografía moderadamente ondulada, precio C.160 millones Víctor Soler vende fincas en respastos ubicadas dentro del mismo proyecto, área 2 ha,, precio US$.9,5 / m2.
Avalúo realizado por este profesional en la zona, informe #080-11105059038000-2018R
Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este
505665
Coordenadas Este Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 17/09/2018 1105554
Norte
17/09/2018 -
60502586
17/09/2018
Norte 83810509 501211 Norte 60502586
1104861 16/07/2019 1108398 17/09/2018
60502586 -
Base de Datos Oferta
±4 m
Altitud
NORTE 1 108 571 1 108 649 1 108 652 1 108 691
501671
506102
Norte
1107559
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN SERVIDUMBRE Tipo de ruta ASFALTO Material 4,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 3 214-11103062730200-2019-R
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO SERVIDUMBRE ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO ICE Jardínes y Parques SÍ 2500 m Transporte Público SÍ 200 m ICE Edificios Comerciales SÍ 7 Km OTRO Recolección de basura SÍ 1 Km VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ 2500 m Ninguno
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social MEDIA BAJA Clase social zonas cercanas MEDIA BAJA Densidad poblacional BAJA Actividad del lugar GANADERA Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar PECUARIA
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2 820 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 15 °C 2 km relacionados con la explotación Meses secos sps Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 4,00 horas 75% POSTES CEMENTO 20 % Cercas Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Descendente
Zona de vida Bosque muy Húmedo Montano Bajo
NO Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 61,00%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 5 % Ligera
FECHA ESTUDIO
15/07/2019
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Pardo Tipo de Suelo Andisol Terrenos de Sexta Clase Interno: Regularmente Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Receptor-recibe más que aporta AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
SÍ HAY, SERVIDUMBRE TRASLADADA. PRACTICADO. SERVIDUMBRE DE PASO. VER DETALLES EN EL ESTUDIO DEL REGISTRO ADJUNTO
OBSERVACIONES
Finca pecuaria con frente a servidumbre en asfalto en regular estado, al inicio de la misma cuenta con un portón de seguridad con apertura por medio de motor de pistones, por lo que el acceso es restringido únicamente para quienes cuenten con el control remoto. Al frente de la Servidumbre existe infraestructura de servicio eléctrico y una red interna de agua dentro del proyecto de fincas de 2 ha llevado a cabo por el desarrollador. En apariencia dicha agua proviene de una naciente cercana, sin embargo se desconoce su calidad y estado legal. Frente a la calle pública no existe infraestructura para el servicio de agua potable. La topografía es ligeramente ondulada. No posee caminos internos. No posee apartos para ganado. No se divisaron cabezas de ganado. Posee pasto kikullo, el cual ha sido recientemente cortado y trasladado para su aprovechamiento, pero en su mayoría el área de terreno está cubierto por maleza. La ubicación geográfica es apta para la actividad ganadera. Posee una sección en montaña a la cual fue imposible acercarse debido a la imposibilidad de acceso terrestre, en apariencia se trata de bosque secundario. Se encuentra afectada por la Ley Forestal 7575, artículo 33 y sus reformas respecto al Río, lo cual no representa un factor desvalorizante ya que se convierte en una fuente de agua y en apariencia no representa riesgo de inundación. No obstante, dicha sección bordeada por el río podría presentar un suelo con exceso de humedad, sin embargo fue imposible constatar dicha situación debido a que no fue posible accesarla por motivo de la altura de la maleza y dificultad para cruzar el río. Por tal motivo se recomienda realizar un estudio para determinar la capacidad de uso del suelo presente en dicha sección. Para efectos de este avalúo se supone que todo el suelo de la finca es apto para la explotación ganadera y agrícola. Se ubica a 7 Km de San Isidro de Coronado, ciudad cercana más importante donde se ubican los principales centros de comercio y servicios. No se aplica un recargo por situación ya que no es posible segregar y se considera que no existe presión urbanística en la zona específica.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación VIVIENDA VC02 CORREDOR -
-
TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación
Área m2 62,00 66,00 128,00
V. Unit. ¢ / m2 290 000 101 500 -
Área m2 -
V. Unit. ¢ / m2 -
Área m2
TOTAL
VRN ¢ 17 980 000 6 699 000 -
VUT años 50 40 -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 24 0,6448 D 24 0,5200 M ######## B ######## B 1,0000 B
214-11103062730200-2019-R Factor Estado 0,6780 0,4740 0,9748 0,9748 1,0000
24 679 000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
VRN ¢ -
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 1 0 1,0000 0,6780 D 1 0 1,0000 0,6780 D 1 0 1,0000 0,4740 M MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ 7 860 422,00 1 651 188,00 9 511 610,00
VUR años 21,9 9,9 #¡DIV/0! #¡DIV/0! -
Valor Unitario Final ¢ / m2 126 781 25 018 #¡VALOR! #¡VALOR! -
VNR ¢
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VNR ¢ -
0 0 0
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢9 511 610,00 ¢0,00
¢9 511 610,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-11103062730200-2019-R
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: -
Uso predominante: 100% Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 129,21 m2
Nombre
-
-
Porcentaje de cobertura: 0,65%
Año de construcción:
1995
DETALLE DE ELEMENTOS -
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
1 Sistema eléctrico:
BLOQUES DE CONCRETO REPELLADO Y PINTADO
NO TIENE CERCHAS DE MADERA LAMINAS ZINC CORRIENTE ONDULADO #28, MAL ESTADO, DOS AGUAS,
FIBROCEMENTO MOSAICO
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
SÍ
Total 100% Total Alambre Bueno
CORREDOR FRONTAL, PUERTA PRINCIPAL
SALA-01, COMEDOR-00, COCINA-01, DORMITORIOS-02, CORREDOR-01 GARAJE-00 PILAS-01 BAÑOS -01 UNO, S.S. + LAVAMANOS + DUCHA ENCHAPE A 1.6 m
Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Importante
NO TIENE NO TIENE Paredes
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
NÚMERO DE NIVELES:
BLOQUES DE CONCRETO
% de avance -
Ninguno
No hay
Gas LP -
Ubicación
-
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Malo
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: -
-
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Vivienda en estado de abandono. Puede ser reparada. Su estado externo en apariencia es muy deteriorado, internamente es menor. Su estructura principal en apariencia y según inspección ocular no presenta daños estructurales. El corredor se considera en estado malo, ya que ha sido mayormente afectado por la invasión de maleza, es la única sección donde hay pisos con fisuras. Cuenta con servicio eléctrico, el cual está suspendido y por motivos desconocido no se localizó el medidor. Posee servicio de agua en funcionamiento, el cual es tomado de una red interna dentro del proyecto de segregaciones de 2 ha llevado a cabo por el desarrollador. En apariencia dicha agua proviene de una naciente cercana, sin embargo se desconoce su calidad y estado legal. Frente a la calle pública no existe infraestructura para el servicio de agua potable
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 6
214-11103062730200-2019-R
Calle pública principal
Inicio de Servidumbre
Servidumbre
Frente
Frente
Foto interna
Foto interna
Foto interna
Foto interna
Foto interna 1
2
Río FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Montaña 5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 7
214-11103062730200-2019-R
Fachada
Sala-comedor
Cocina
Dormitorio
Baño
Área de pilas
Sistema eléctrico entubado
Centro de cargas
Profesional en sitio
Ubicación
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO PLANO CATASTRADO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 8
214-11103062730200-2019-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 9
214-11103062730200-2019-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO ESTUDIO DE CATASTRO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 10
214-11103062730200-2019-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO MONTAJE SIN ESCALA
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 11
214-11103062730200-2019-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 12
214-11103062730200-2019-R ANEXO FOTOGRÁFICO FORMULARIO SERVICIOS PÚBLICOS
