Fitch Afirma Calificación del Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios de Banco La Hipotecaria Fitch Ratings - Bogotá - (Junio 5, 2017): Fitch Ratings afirmó la calificación de los bonos de la serie A del Noveno Fideicomiso de Bonos de Préstamos Hipotecarios (IX-FBPH) por USD9.375 millones en ‘BBB-(pan)’; Perspectiva Negativa. FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN Mecanismos Apropiados de Apoyo Crediticio: Al corte de marzo de 2017, la serie A del IX-FBPH tiene niveles de sobrecolateral (OC) cercanos a 25.7% considerando cartera con morosidad hasta de 180 días. Así, la capacidad de pago del título mantiene su cobertura ante diferentes escenarios de prepago. Desempeño Estable de la Cartera Subyacente: Los indicadores de mora de la transacción están dentro de las expectativas de la calificadora y en línea con los niveles históricos de créditos originados por La Hipotecaria S.A. de C.V. (La Hipotecaria). Las reducciones en niveles loan to value (LTV) y mecanismos de cobranza de descuento directo a nómina mitigan el riesgo de crédito de los deudores y fortalecen la estabilidad de los ingresos. El desempeño de la cartera ha permitido que al cierre de marzo de 2017 se haya pagado 61% del principal emitido de los bonos de la serie A equivalente a un saldo por pagar de USD3.614 millones. Mecanismos de Protección en la Estructura del Fideicomiso: Dentro de la estructura del fideicomiso se encuentra una opción de compra por parte de La Hipotecaria (administrador de los préstamos) para comprar los préstamos hipotecarios pendientes en el momento que el saldo de los bonos de la serie A sea menor o igual a 15% del monto emitido. Además, la estructura contempla que durante los 24 meses previos a la fecha de vencimiento legal de la emisión, el administrador de los créditos venderá y liquidará los préstamos hipotecarios pendientes con el fin de amortizar en su totalidad el capital pendiente por pagar de los bonos emitidos. Calidad Crediticia de La Hipotecaria: La calificación de la emisión tiene en cuenta el perfil de riesgo de crédito de La Hipotecaria al ser el tenedor de la opción de compra de los préstamos hipotecarios y al desempeñar las funciones de administrador de los préstamos que respaldan el fideicomiso. La calificación actual de la entidad de ‘AA+(slv)’ sustenta la decisión de calificación tomada sobre los bonos serie A del IX-FBPH. Calificación Soberana de El Salvador: El fideicomiso, al estar respaldado por flujos provenientes de créditos originados y gestionados en El Salvador, está limitado en su calificación por las calificaciones soberanas de este país y como consecuencia, ligado a sus variaciones. Los bonos serie A están expuestos a un riesgo de transferencia de fondos desde El Salvador hacia Panamá, riesgo que se encuentra incorporado en la calificación de techo país de El Salvador de ‘B-’. El riesgo relativo de los flujos que sirven esta emisión es mayor en relación a otras transacciones similares en Panamá. Capacidad Operativa y Administrativa Adecuada del Administrador Maestro: Fitch reconoce la experiencia de La Hipotecaria Holding como administrador maestro, por lo que su capacidad operativa y de gestión se considera como una fortaleza para la emisión. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN La calificación asignada a los Bonos Serie A del IX-FBPH podría afectarse por cambios en la calidad crediticia de El Salvador, en particular de su calificación de techo país. Para países con calificaciones ‘CCC’ o menores, Fitch podrá realizar consideraciones especiales dependiendo de cada caso en particular. Disminuciones en las calificaciones de la emisión estarían asociadas también a un deterioro en los niveles de mejora crediticia, así como al incremento en las pérdidas realizadas de la cartera que respalda la transacción. © 2017 Fitch Ratings www.fitchcentroamerica.com
Debido a los mecanismos de protección en la estructura del fideicomiso, la calificación de IX-FBPH podría afectarse por una variación en el perfil de riesgo de crédito del administrador el cual es La Hipotecaria. Resumen de la Transacción: Los bonos emitidos por IX-FBPH (2008) están respaldados por hipotecas originadas por La Hipotecaria a individuos de ingresos medios y medio-bajo en El Salvador. La calificación de los títulos emitidos por La Hipotecaria incorpora el desempeño de la cartera que garantiza el pago de intereses (timely) y principal (ultimate). La cartera ha registrado indicadores de mora y prepago en línea con las expectativas de Fitch por lo que la capacidad de pago de los bonos serie A soporta valores de estrés en incumplimiento y recuperación relativos a la calificación otorgada. Algunas características de la cartera, tales como mecanismos de pago por descuento directo al salario, seguros de desempleo y la existencia de más de un deudor por crédito, mitigan significativamente la exposición a la voluntad de pago del deudor y disminuyen su probabilidad de incumplimiento. Para la revisión la agencia se basó en el desempeño del portafolio subyacente durante el último año y su efecto en los niveles de los mecanismos de cobertura crediticia de los que dispone la transacción. La Perspectiva de la emisión se mantuvo en Negativa lo cual refleja el riesgo persistente por parte del soberano de no lograr un financiamiento adecuado en la ausencia de un acuerdo político que desbloquee fuentes adicionales de financiación externa. La calificación también refleja la estructura de capital vigente de la transacción, así como un desempeño del portafolio de préstamos que, si bien ha experimentado presiones dados los desafíos en el ambiente económico en El Salvador, está acorde a las expectativas de Fitch. Lo anterior se refleja en unos niveles relativamente bajos de mora y pérdidas.
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