Guía Técnica Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas
Órgano de Normalización Técnica
2014
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CONTENIDO Introducción ________________________________ ___________________________________________________ _______________ 1 Objetivo General________________________________ ___________________________________________________ _______________ 1 Definición de términos ________________________________ ___________________________________________________ _______________ 1 Proceso de actualización ________________________________ ___________________________________________________ _______________ 5 Etapa de Planeamiento ___________________________________________________ _ _______________ 6 Preparación de cronograma grama ________________________________ _______________ 6 Información básica ________________________________ ___________________________________________________ _______________ 6 Participación municipal pal en el proceso ________________________________ _______________ 7 Etapa de ejecución ________________________________ ___________________________________________________ _______________ 8 Recorrido en el Cantón n _________________________________________________ _______________ 8 Modificación de las zonas onas homogéneas ________________________________ _______________ 8 Numeración de las zonas nas homogéneas ________________________________ ______________ 10 Modificación de las vías ías _______________________________________________ ______________ 10 Modificación del lote o finca tipo________________________________ tipo ______________ 11 Toma de Muestras de Valores de Bienes Inmuebles _________________________ ______________ 11 Procesamiento de la Información ormación ________________________________ ______________ 12 Determinación del valor _________________________________________________ ______________ 14 Etapa de Resultados ________________________________ __________________________________________________ ______________ 16 Memoria de cálculo ________________________________ __________________________________________________ ______________ 16 Mapas de la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas eas ___________ 16 Matriz de Información dee Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas as____________ 18 Informe Técnico ________________________________ __________________________________________________ ______________ 20 Entrega de Resultados __________________________________________________ _ ______________ 21 Anexo Nº1: Análisis de frecuencias cuencias y determinación de la moda moda- Ejemplo lo ___________ 22 Anexo Nº2: Llenado del Formulario ormulario de Toma de Datos de la Muestra F11-ONT _______ 28 Anexo Nº3: Procedimiento para la elaboración del registro fotográfico de muestras.____ muestras. 48
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a Actualización de las Plataformas de Valores alores de Terrenos La Guía Técnica para la por Zonas Homogéneas as es un documento técnico que detalla alla y
define el
procedimiento y las reglas as a seguir en la ejecución de actividades es de actualización actuali de manera ordenada y lógica en el menor tiempo y logrando o un producto de óptima calidad con el fin de que la recaudación municipal por concepto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles nmuebles sea efectiva y próspera. La actualización está integrada egrada por un compendio de documentos os a saber saber: Informe Técnico, Mapas de Valores ores de los Terrenos por Zonas Homogéneas éneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información ormación de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria de Cálculo que respalda los valoress zonales, lo anterior junto con el Programa ama de Valoración Comparativo es un compendio pendio entregable a la municipalidad.
Establecer el procedimiento ento a seguir por el usuario en la actualiza tualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en e los Cantones y Concejos Municipales de eD Distrito en adelante PVTZH.
Actualización de las PVTZH: Realizar y poner al día el compendio de los documentos que permiten en estimar el valor de los terrenos, a partir artir del valor base unitario establecido. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 1
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Avalúo: Para los efectos os de la Ley de Impuesto sobre Bienes nes Inmuebles, se define como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza za urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al C Colegio egio Federado de Ingenieros y de Arquitectos ctos de Costa Rica, con amplia experiencia ncia en la materia, el valor debe ser referido do en la moneda oficial del país y emitido tido en una fecha determinada. alor del lote o finca tipo está afectado por p variables, para Factor de ajuste: El valor cada una de ellas se ha establecido un factor de ajuste que consiste siste en estimar el valor de la tierra a partirr de la comparación del lote o finca a valorar alorar con el lote o finca tipo contenidos en la Matriz de Información mediante nte una ecuación matemática en la que el valor de la finca es la variable dependiente y los diferentes factores las variables ariables independientes. Lote o Finca Tipo: Corresponde C a un lote o finca cuyas as características particulares o variables son las más frecuentes en una zona homogénea omogénea. El lote tipo es por lo general de forma rectangular, ubicación medianera, a, topografía plana, con frente a vía y otros. os. Sirve como base para la valoración n individual de un terreno. men que contiene Matriz de Información de Zonas Homogéneas: Cuadro resume información con las características aracterísticas de cada lote y/o finca tipo de la zona homogénea y el valor base establecidos en cada una de las diferentes zonas homogéneas de un cantón ntón o distrito, de tal manera que aplicando ndo el Método de Valoración Comparativo o a cada lote y/o finca particular se obtenga el valor ajustado, siguiendo los lineamientos neamientos establecidos por el ONT.
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Municipalidades y Concejos de Distrito: Distrito Las Municipalidades alidades son las instituciones autónomass que gobiernan cada uno de los 81 canto ones ubicados en las siete provincias de Costa Rica, son lideradas por además existen 8
Alcaldes aldes y regidores,
Concejos oncejos Municipales de Distrito (CMD), D), liderados por
Intendentes y Concejales. es. Los CMD son órganos encargados de administrar los intereses y servicios de sus distritos con autonomía funcional, funcional forman f parte de la Municipalidad del cantón n donde se ubican. ONT: Son las siglas que e corresponden al Órgano de Normalización ción Técnica, ente e creado por la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con on el objetivo de garantizar mayor precisión ón y homogeneidad al determinar los valores ores de los bienes inmuebles en todo el territorio erritorio nacional que tiene atribuida la a competencia de establecer los métodos para valorar terrenos y fijar los valores de e las edificaciones según los tipos. e permiten estimar Plataforma de Valores: Es el compendio de los documentos que el valor de los terrenos, construcciones, instalaciones y obras complementarias a partir del valor base unitario ario establecido. Consta de la PVTZH, de e la Plataforma de Valores de Construcciones nes y del Programa de Valoración Comparativo. arativo. Plataforma de Valores s de Terrenos por Zonas Homogéneas as (PVTZH): Está conformada por el Informe me Técnico, Mapas de V Valores de los Terrenos errenos por Zonas Homogéneas
cantonal
y/o
distrital, distrital
Matrices
de
Información ación
de
Zonas
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria moria de Cálculo y el Programa de Valoración ación Comparativo que permite obtener el valor individualizado de cada terreno dentro tro de un cantón o distrito. Plataforma de Valores de Construcciones: Comprende el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología ología Constructiva que contiene las diferentes erentes clases de construcciones, instalaciones iones y obras complementarias, con el respectivo valor _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 3
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ unitario y el Método de Depreciación que junto con el Programa ma de Valoración sirve de base para la determinación eterminación del valor de todas las edificaciones caciones ubicadas en cada lote y/o finca de un cantón can o distrito. Método de Valoración Comparativo: Comparativo También conocido com mo Método de las Ventas Comparables. S Se fundamenta en el concepto de valorr de mercado que consiste en determinar el valor de un terreno a partir de su comparación mparación con otro inmueble cuyo valor y características aracterísticas son conocidas y semejantes. s. Programa de Valoración ón: Con la Ley 7509, la Dirección General eral de Tributación del Ministerio de Hacienda ienda desarrolla el Método de Valoración ración de Bienes Inmuebles utilizando la aplicación informática Visual Basic 2.4.3 3 que compara las características del lote o finca tipo con las del predio a valorar orar utilizando los factores de ajuste definidos nidos en el modelo modelo, estimando de esta forma el valor de cada bien inmueble. nde por valoración toda modificación de la base imponible Valoraciones: Se entiende de los bienes inmuebless realizada por las municipalidades siguiendo uiendo los criterios técnicos del Órgano de e Normalización Técnica. (Capítulo IV, Artículo 10 bis.bis. Avalúo y Valoración de e la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su Reglamento). cterísticas particulares de cada lote o finca nca y ssirven como Variables: Son las características base para la valoración ón individual de un terreno. Para terrenos enos urbanos las variables que se consideran eran son: frente, extensión, nivel, tipo de e vía, servicios 1, servicios 2, regularidad, ubicación y pendiente. Para terrenos rurales urales las variables que se consideran son: frente, extensión, tipo de vía, servicios os 2, 2 regularidad, pendiente, hidrología y uso del suelo. suelo Zona Homogénea: Una a zona homogénea es un conjunto de bienes enes inmuebles en una misma zona de desarrollo arrollo urbana o rural, que tiene un mismo mo uso: uso comercial, residencial, industrial, agrícola, grícola, pecuario o forestal, con una clasificación asificación de tipo _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 4
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ de uso y valores similares, lares, con extremos de valor definidos, s, susceptible de delimitar en un mapa y de fácil apreciación.
Con el objetivo de garantizar arantizar el éxito en la labor de actualización, ualización, resulta imprescindible contar con on un cronograma detallado de el proceso, so, de prefetencia se recomienda unas una a herramienta formato for Project con el fin n de establecer las actividades, tiempo de e ejecución y personal responsable conteniendo las siguientes actividades que se describen a continuación y que se detallan en el presente documento. Este proceso se ha dividido ido en tres grandes etapas: etapas •
Etapa de Planeamiento: eamiento: Recopilación de información ón del Cantón o Concejo Municipal al de Distrito, Solicitud de Información y Colaboración ante la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito, Solicitud d de Información y Colaboración ante e la Municipalidad o Concejo Municipal de e Distrito Distrito.
•
Etapa de Ejecución: ción: Recorrido en el Cantón o Concejo cejo Municipal Mu de Distrito, Modificación ción de Zonas Homogéneas, Numeración ón de las Zonas Homogéneas, Modificación odificación de Vías, Modificación del lote o finca tipo, Análisis de frecuencias, cuencias, Toma de Muestras de Valores alores de Bienes Inmuebles, Llenado do del Formulario de Toma de d Datos de la Muestra F1F1 ONT, Procesamiento ento de la Información, Determinación dell valor.
•
Etapa de Resultados: ados: Memoria de Cálculo, Mapas de Valores alores de Terrenos por Zonas Homogéneas, géneas, Matriz de Información de Valoress de Terrenos por Zonas Homogéneas, eas, Informe Técnico.
A continuación de detallan an las actividades que están en cada una a de las etapas. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 5
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En esta primera etapa se elaborar el Cronograma de Actividades dades en formato Project con el fin de establecer stablecer la las actividades, tiempo de ejecución cución y personal responsable conteniendo do las siguientes actividades que se describen a continuación y que se detallan etallan en el presente documento. documento En esta misma etapa se e realiza el acopio de diversas fuentes de e información todo lo necesario para iniciar el proceso de actualización.
A continuación se enumera mera la documentación básica necesaria a para el inicio del proyecto: •
PVTZH del Cantón ón o Concejo de Distrito actuales actuales, Informe e Técnico, Mapas de Valores de los s Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal ntonal y/o distrital, distrital Matrices de Información mación de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes, Mapa a de Capacidad de Uso de las Tierras todos en formato digital.
•
Bases de Datos de Información Geográfica: Zonas Homogéne ogéneas actuales, predios, vías y toponimia. ponimia.
•
Programa de Valoración oración Comparativo. Comparativo
•
Hojas cartográficas as CRTM05, escala 1:50 000.
•
Mapas hidrológicos, os, geológicos, capacidad de uso de las tierras. tierras
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Zonas ABRE (reservas servas forestales, parques nacionales, reservas eservas biológicas e indígenas, entre e otras).
•
Planes reguladores, es, planes urbanísticos y zonas de riesgo o.
Se puede obtener lo anterior en el ONT, Ministerio de Agricultura ultura y Ganadería, Ministerio del Ambiente nte y Energía, Comisión Nacional de Emergencias, mergencias, INVU, INVU ICT, Municipalidades y Concejos de Distrito, entre otras. Las capas referentess a cantones y concejos de distrito conteniendo onteniendo límites cantonales, distritales, s, zonas homogéneas, vías, toponimia, a, formularios F1F1 ONT y otras que se consideren necesarias, se cargan en el equipo GPS, de esta manera se está á listo para iniciar el levantamiento de e muestras en el campo.
Una vez analizada la información básica del citada en el punto anterior, se programa una reunión ante el Municipio o Concejo Municipal de e Distrito con el fin de comunicar sobre ell proyecto de actualización a la vezz que se solicita información que pueda ayudar en el desarrollo del mismo mediante un oficio dirigido al señor(a) Alcalde alde (sa) con copia al jefe del Departamento amento de Bienes Inmuebles. Se coordina a en esta etapa et el acompañamiento de un funcionario municipal para el recorrido rrido del recorrido del Cantón o Concejo cejo Municipal de Distrito.
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Con el funcionario municipal cipal de enlace, se recorre el Cantón con la finalidad de identificar en los cantones nes los cambios en el uso de la tierra ocurridos desde la última actualización de las as PVTZH siendo entre otros la eliminación ción o creación de distritos o modificación de los sectores urbanas y rurales, modificaciones ficaciones en vías, rectificación de áreas y/o /o frentes de lotes y fincas tipo, así como omo las variables. Debe considerarse en esta actividad para que sea incluido en el Cronograma de actividades la distancia a recorrer desde el lugar de origen al destino, accesos y tipos de caminos, densidad dad de población, área en km² a recorrer er y la cantidad de zonas homogéneas que presenta la plataforma actual. !
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Desde la última actualización, ización, las Zonas Homogéneas pueden den haber sufrido modificaciones por los siguientes guientes motivos: a) Cambio en el uso del suelo: es generado por el
desarrollo sarrollo comercial,
construcción de residenciales, denciales, nuevos asentamientos, causas as naturales como desastres y otros o por una actualización del valor debido al tiempo transcurrido desde la a última actualizació actualización, también puede ser er por ejemplo de residencial a comercial ial o viceversa, agrícola a turístico, o cualquier alquier otro tipo de cambio manteniendo o los mismos límites zonales todos estos os factores afectan el valor por lo que deben ben considerarse las causas anteriores. anteriores Estos cambios se detectan durante el recorrido y deben analizarse comparando arando las zonas actuales con las zonas nas representadas en los Mapas de Valores lores de Terrenos por Zonas Homogéneas. eas. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 8
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ b) Cambio de límites: Algunas zonas homogéneas presentan modificación en los límites, estos casos se originan porque ha habido desarrollo o causas naturales como desastres, porr creación de nuevas zonas homogéneas eas o reunión de zonas homogéneas existentes, por las respectivas Leyes, Decretos ecretos y Normas que rigen la materia a y en apego ap con la División Territorial Administrativa, y otros que causan ampliación mpliación o reducción del área zonal por or el uso del suelo, generalmente conservan ervan las mismas condiciones de uso o y de tipología, además conserva el mismo lote o finca tipo o muy similar. Al modificar el área de una zona, también n afecta los límites de las zonas colindantes. ntes. c) Cambio del lote o finca ca tipo: Puede observarse que las variables bles determinadas en la Matriz de Información ormación no corresponden con la realidad, idad, en caso de detectar alguna diferencia, encia, se realiza un estudio de las variables ables con el fin de rectificar
y mantener ner las variables más frecuentes dentro ro de la zona en
cuestión y aplicar el procedimiento para el cálculo del área y frente del lote y/o finca tipo establecido o que se des describe más adelante en el presente sente documento. d) En todos los casos anteriores, se realiza un recorrido de e campo por la(s) zona(s) homogénea(s) a(s) afectada(s) además del resto de e las zonas que conforman el distrito o donde se ubica(n) y se hace un reconocimiento nocimiento de los tipos de comercio, residenciales, vías, servicios públicos, os, comunales y municipales, topografía, afía, capacidad de uso de las tierras, hidrología, nivel socioeconómico, áreas eas de riesgo, caídas de valor o incremento remento y límites naturales y políticos en el campo c entre otros. Luego se determinan minan los cambios sufridos comparando o el estado actual con la última plataforma rma de valores de terrenos por zonas homogéneas. Se define los nuevos límites mites de la zona homogénea y se detalla etalla el límite en su recorrido haciendo endo referencia a poblados, calles, puntos ntos de interés, zonas homogéneas, límites ites políticos entre distritos, cantones y
provincias, límites naturales como o ríos, montañas,
accidentes topográficos cos y algunos puntos georeferenciados os cuando sea el _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 9
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ único medio de descripción del límite. Para los cambios, se deben realizar mapas
borrador
de
las
zonas
homogéneas
conteniendo endo los puntos
georeferenciados con n el fin de revisarlos revisarlo y digitalizarlos posteriormente steriormente como parte de los entregables ables junto con la Memoria de Cálculo, ulo, en el Informe Técnico y en los Mapas finales, que se describen al final del presente documento.
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Si por alguno de los motivos otivos anteriores, se genera una nueva zona homogénea, debe numerarse consecutivamente cutivamente con respecto a la numeración ación de la última zona del distrito independientemente ndientemente de su ubicación o tomar la numeración de una zona eliminada en caso de que exista. En el caso de que se reúnan zonas y genere una sola, se dará á la numeración eliminando una numeración ción y se dejará la numeración que representa enta de la zona que según la Matriz de Información reúna las características zonales, ales, puede quedar al final un consecutivo utivo zonal con un salto en la numeración. También puede darse ell caso de que una zona tenga una matriz riz doble, dob es decir que la zona presenta un lote y una finca y que habiendo realizado izado estudios de valor se determine que debe eliminarse uno de los dos, se procederá cederá a mantener la numeración de la zona a que conserve las variables del lote o finca nca tipo. !
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Esta etapa es una actividad tividad de campo en la que se determina rmina si las vías contenidas en el Mapa de Vías de la PVTZH actual han sufrido o modificaciones o se ha creado nuevas vías. Las causas de las modificaciones s se dan por los motivos anteriores como o pueden ser por el cambio de uso del suelo,
p por el
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ desarrollo de residenciales, iales, de comercio, desastres naturales les y otros. Las modificaciones se incluyen yen en la Memoria de Cálculo y en ell Informe Técnico según se detallan más adelante. ! Antes de procesar la informació formación obtenida en el campo, es necesario esario revisar que las variables del lote o finca tipo contenidas en la Matriz z de Información correspondan con lo visto to en campo y con las capas de predioss, si está existe. Si detectamos alguna inconsistencia, onsistencia, procedemos a rec rectificar la información. Para calcular el área y frente de los lotes y fincas tipo, se procede aplicando plicando el análisis de frecuencias que es una técnica estadística que nos ayuda a determinar cuáles son las características que ue más se presentan en una población població d determinada, para el caso que nos ocupa esta técnica nos determina tanto el área como el frente del lote y/o finca tipo, usando o la moda para datos agrupados agrupados. Los datos atos agrupados en este caso, corresponden n a los predios pertenecientes a la zona na homogénea en donde se va a realizar el estudio por lo tanto en e el análisis de e frecuencias para determinar el área del lote y/o finca tipo se hace uso de todos los predios contenidos en la zona homogénea homogénea. En el análisis de frecuencias as para determinar el frente del lote y/o finca a tipo se hace uso únicamente los predios os contenidos en la clase modal que contiene ne el área del lote tipo.
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Esta etapa es una actividad tividad de campo en la que se recopila ila la información referente al mercado de e valores de los terrenos. terrenos Consiste en realizar alizar un recorrido total del Cantón o Concejo cejo Municipal de Distrito con el fin de recolectar toda la información existente sobre muestras de valores de terrenos os, es importante analizar el comportamiento ento de d mercado oferta-demanda e incluir uir referencias de _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 11
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ valores de terceros como mo avalúos de entidades crediticias, públicas, etc., que deben ser incluidos en el formulario F1-ONT. F1 El objetivo es recolectar toda la información existente sobre obre muestras de valores de terrenos (número úmero de teléfono, toma de fotos, características ísticas del lote o finca y otros), realizar ar visitas a peritos valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y otros para conocer su criterio iterio del valor de un bien inmueble.
Una vez que se tiene la información investigada y la levantada ada en campo se procede a la descarga de la información contenida en el GPS al equipo de cómputo para procesarla a, se completan los formularios con la información nformación que no se pudo obtener en el momento del levantamiento. Asimismo, como trabajo de oficina se busca información mación vía telefónica, prensa escrita e Internet sobre el mercado inmobiliario que ue junto con la investigación realizada suministrada por peritos valuadores bancarios arios y de las Administraciones Regionales es de la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y otros nos va a servir de base para la determinación del valor de el lote y finca tipo de cada zona homogénea ea.
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Imagen 1 Parte de la Base de Datos en formato dbf contenido do en el colector GPS
za un análisis de los valores de cada una na de las muestras Posteriormente, se realiza dependiendo de su tipo.. Por ejemplo, si la información de la muestra uestra de valor es de dos años atrás, se debe de actualizar el valor a la fecha en que se procesa la información lo que se conoce onoce como co traer a valor presente aplicando ando los diferentes métodos establecidos tales ales como Índice de Precios al Consumidor umidor (IPC), tipo cambio del dólar norteamericano americano respecto al colón costarricense ense de venta al público, fórmula de interés és compuesto entre otros, luego se conforma orma una base de datos que contiene las características del lote o finca tipo y de e cada una de las muestras que se ubican n en la zona homogénea bajo estudio. estudio Al A trabajar con las muestras tipo 5 que corresponde responde a ofertas de compra y venta de e inmuebles, inmue debe realizarse un análisis con el fin de aplicar una deducción ión de un 20%
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ correspondiente a loss gastos de comercialización cuando do se considere conveniente. A continuación ción se muestra parte de la base de datos os.
Imagen 2 Parte de la Base de Datos en formato Excel CODIGO_ZO NA Z02-U01 Z02-U01 Z02-U01/U15 Z02-U02 Z02-U02 Z02-U02 Z02-U03 Z02-U03 Z02-U03 Z02-U04 Z02-U04 Z02-U05
CODIGO_MUEST ODIGO_MUEST VALOR_PEDI CODIGO_TIPO_MUES GO_TIPO_MUES RA DO TRA 15 05 50,000,000.00 45 26,117,316.16 08 72 405,600,000.00 05 42 8,500,000.00 02 43 9,000,000.00 08 44 02 17,600,000.00 14 152,000,000.00 05 46 08 5,990,000.00 47 6,200,000.00 02 48 6,350,000.00 08 49 23,700,000.00 05 50 19,346,160.12 08
Se comparan las características cterísticas de las muestras con las del lote o finca tipo aplicando el Programa de Valoración Comparativo, que permite mite observar los diferentes valores generados ados que sirven de base para determinarr el valor del lote o finca tipo. En caso necesario cesario y a criterio del perito, se descartan cartan los valores extremos y finalmente, se promedian los valores seleccionados s para obtener un solo valor. El criterio profesional fesional del responsable de la elaboración ón de la PVTZH es determinante para la defi efinición del valor final. El valor debe ser er el que más se ajuste a la realidad de la a zona homogénea.
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ZONA
TIPO
115-02-U01
MUESTRAS
Imagen 3 Ejemplo del cálculo para la determinación del valor de una Zona Homogénea LOTE
TIPO DE RESIDENCIIAL O LOTE A ID OFERTA COMERCIAL (R o VALORAR C) (R o U)
15 45 72
U U U
R R R
AREA
210.00
AREA DEL LOTE
342 210 1086
FRENTE REG LOTE 12
1
CLASE DE SUELO
TIPO RESIENCIAL
COM Valor lote tipo CO04
FA ACTOR CLASE VALOR DE DE FRENTE REG DE INVESTIGACION AJUSTE A SUELO DEL LOTE DEL T TOTAL
12 12 15
01 01 01
146000 01 125000 01 360000 02 PROMEDIO O DESVIACION N ESTANDAR R COEFICIENTE DE VARIACION N LIMITE INFERIIOR LIMITE SUPER RIOR CANTIDAD DE DA DATOS
¢135000,00
VALOR AJUSTADO
169936 125000 593017 295,985 258,217.41 87.24% 125,000 593,017 3.0
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! ra la obtención del valor final debe de estar debidamente El proceso realizado para justificado y documentado ntado en una Memoria de Cálculo que deberá contener: Mapas de ubicación de muestras con los puntos levantados con n GPS, formulario digital F1-ONT, registro fotográfico, mapas de zonas homogéneas neas modificados, Matrices de Información, n, cálculos, procesamiento de la información, ación, operaciones y razonamientos técnicos os aplicando el Programa de Valoración Comparativo. Todo procedimiento y determinación nación de valores deben justificarse y docume ocumentarse en la Memoria de Cálculo.
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Se procede a digitalizar cada uno de los mapas de la PVTZH: Mapa apa de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas con la Matriz de Información mación de Zonas Homogéneas y Vías en formato digital e impreso con el uso de la a escala apropiada tanto de los distritos como mo cantonal. Debe contener la información ión gráfica con las coordenadas correspondientes, dientes, además todos los datos que identifica ntifica a cada uno de los mapas en particular ar como: título, ubicación en formato alfanumérico anumérico referido a la provincia, cantón y distrito, d orientación norte, escala, fecha, nombres y firmas de los responsables de la elaboración elaboración. Además los logotipos de la institución. instituci Con respecto al color, la zona a de mayor valor unitario de terreno por metro cuadrado se representa con rojo por distrito. Para los colores restantes se utiliza la cartilla del
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ programa empleado para ra la digitalización de los mapas evitando o que se oculte la información básica del mismo. El color de cada zona homogénea ogénea debe ser coincidente en toda la plataforma: plata Mapas de Valores de Terrenos rrenos por Zonas Homogéneas cantonal o por distrito, Matrices de Información ación de Zonas Homogéneas e Informe Técnico. Además debe utilizarse colores s contrastantes en zonas contiguas de manera nera que facilite la lectura gráfica y man ntener los colores determinados para la plataforma ataforma actual. Para nuevas zonas se eligen colores que no estén contenidos dentro ntro de la plataforma vigente. El dibujo y conformación ón de los lotes y fincas dentro de una zona homogénea deben realizarse hasta sus fo fondos de manera que no queden divididas vididas y ubicadas en zonas distintas. Se e debe aplicar el criterio del perito valuador uador en aquellos casos en que sean de mucha longitud en su fondo o extensión, los os que se pueden cortar de acuerdo con la a conformación de la ma mayoría de las fincas cas en ese sector. Deben considerarse dentro ntro de la misma zona los predios ubicados dos a ambos lados de la vía con excepción ón de la zona que ya tenga límites naturales y físicos demarcados tales como muros, ríos y otros. Para la presentación de e los mapas finales se deberá utilizar ar una cartografía uniforme para todo el país, con coordenadas CRTM05 priorizando orizando con las ortofotos rectificadas y cartografía vectorial a escala 1:5 000 y 1:1 000 producida por el programa de Regularización de Catastro y Registro 1284 1284-OC-CR. En segunda instancia la cartografía rtografía a escala 1:25 000 y 1:10 000 existente (TERRA 98) y foto actualizada. Por último utilizar la cartografía a escala cala 1:50 000 del Instituto Geográfico Nacional ional de Costa Rica.
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Imagen 4 Mapa de Valores ores de Terrenos por Zonas Homogéneas eas
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Para cada uno de los distritos, stritos, se procede a diseñar una matriz con la información en donde se incluyen las as variables que definen el lote o finca a tipo. La primera columna, ubicada a la izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre, color, valor en coloness por metro cuadrado de terreno y las as variables que identifican a cada lote y/o finca ubicados en las diferentes zonas onas homogéneas como: área, frente, regularidad, ularidad, vía, pendiente, servicios 1, servicios vicios 2, nivel, tipo
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_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ de comercio, residenciall o industria, indus ubicación del lote, hidrología ía y capacidad de uso de las tierras. Las siguientes columnass contienen los valores de cada variable definidos para los lotes o fincas tipo. En aquellas zonas homogéneas rurales que ue contengan lote urbano, la información de la finca rural se debe colocar al lado do izquierdo de la columna. Cada Matriz de Información mación de Zonas Homogéneas debe contener en el encabezado un número o de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el título Matriz de Información mación de Zonas Homogéneas, localización zación geográfica (provincia, cantón, distrito) ito) a efect efectos de identificarla en el documento. cumento. Al pie el significado de la nomenclatura clatura utilizada y fecha de su confección. n. Imagen 5
Matriz de Información
de Valores de Terrenos enos por Zonas
Homogéneas CÓDIGO DE ZONA NOMBRE
VALOR (¢ / m²) AREA (m²) FRENTE REGULARIDAD TIPO DE VIA PENDIENTE SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 NIVEL UBICACIÓN
115-03 3-U02
115-03-U03
115-03-U04
115-0 03-U05
115-03-U06
Rotonda Bandera
Betania
Profesores - Buenos Aires
Universidad ad de Costa Rica - Uned
Calle Ballestero
185 000 350 50 133 1 2 0 4 166 0 5
85 000 130 6 0.95 4 0 4 16 0 5 VC02
125 000 375 12 1 4 5 4 16 0 5 VC04
355 000 13000 3000 8 80 0.8 0 4 5 2 16 0 5
70 000
TIPO DE RESIDENCIAL TIPO DE COMERCIO
220 9 1 4 0 4 16 0 5 VC02
C055
TIPO DE INDUSTRIA HIDROLOGÍA CAT. USO DEL SUELO
__________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 19
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
% El Informe Técnico de las Actualizaciones de las Plataformas as de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas mogéneas en Cantones y Concejos de Distrito de Costa Rica consiste en un anexo nexo al documento actual, por lo tanto debe mantener el formato del Informe Técnico cnico entregado en la Actua Actualización de las PVTZH pero especificando detalladamente mente los cambios realizados en formato o literal de manera que sea complemento y reflejo de los cálculos y modificacioness contenidos en la Memoria de Cálculo y los os diferentes mapas. No contiene los mapas apas de cada zona en particular, solamente e una imagen distrital, sin embargo debe ebe contener la(s) imagen(es) correspondiente(s) iente(s) a la(s) zona(s) modificada(s) s) así como la descripción detallada. Tiene como propósito recopilar toda la información a la que se tuvo acceso y conservarla para su utilización lización posterior. Se compone de las siguientes partes: Cubierta, Carátula, Presentación, sentación, Tabla de Contenido o Índice, Aspectos legales Relevantes, Introducción, n, Objetivo general, una muy breve descripción ripción del cantón, metodología y procedimiento, miento, Resultados, Bibliografía y An nexos. El Informe Técnico debe ser redactado ado con formato en letra Arial 14, negrita a y justificado para los títulos, letra Arial 12 para p el texto y 1.0 para el interlineado. El encabezado debe contener ntener el logotipo del Ministerio de Hacienda enda y Órgano de Normalización Técnica. E El pie de página debe contener el título: tulo: Actualización Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas con c el nombre del Cantón o Concejo Municipal cipal de Distrito correspondiente en formato mato justificado al centro a la izquierda y el número de página respectivo justificado o a la derecha. Se adjunta en el Anexo o 1 un esquema del documento como guía en donde se muestra además de los componentes y formatos citados, el formato mato para valores en colones por metro cuadrado uadrado y una síntesis de los cambios realizados alizados así como
__________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 20
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ el ejemplo de dos zonas s homogéneas: una modificada y otra donde onde se mantienen las mismas característica as que presenta la zona actual.
Una vez finalizado el trabajo abajo de “Actualización de las Plataformas mas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos s Municipales de Distrito” se procede a la entrega de la documentación al ONT quien uien verificará si el compendio cumple a satisfacción tisfacción con los lineamientos establecidos dos en la presente guía a saber: Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos rrenos por Zonas Homogéneas
cantonal
y/o
distrital, distrital
Matrices
de
Información ación
de
Zonas
Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria moria de Cálculo Cálculo.
__________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica- Pág.: 21
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
*
+ #,-. *
/
0
Se delimita la zona, que para este caso es la zona homogénea. 1. Se recomienda conocer ocer características de la población como o la dispersión, de preferencia medida por la varianza y el rango, la cantidad de e elementos de la población, para este caso la cantidad de lotes o fincas contenidos enidos en la zona homogénea y el tipo de desarrollo de la zona homogénea. 2. Conocer los componentes entes de una distribución de frecuencias como: a) Las Observaciones ones que son los datos individualizados que serán sujetos de ordenar dentro ntro de clases o intervalo, para este caso o corresponden al área de cada uno de los lotes de la zona homogénea, en este caso, si la municipalidad tiene un GIS y están digitalizadas todas das las fincas, se tendrá toda la población, en caso contrario se debe sacar una muestra de planos catastrados astrados de la zona. b) La Frecuencia a que es la cantidad de observaciones iones que están contenidas dentro ntro de una clase o intervalo. c) El Intervalo o Clase que corresponde a la cantidad dad de rangos o intervalos en que tendrá la distribución de frecuencias. frecuencias d) La Amplitud de e clase, para este caso ambas variables es son métricas a intervalos numéricos, méricos, por ejemplo: una clase puede ser de 0 a 100 m² para el área. Se recomienda que la amplitud de clase se sea constante, igual para todas as las clases. e) La cantidad de e Clases, para determinar las se deben en usar, no existe una regla general, neral, ya que dependerá de varios factores como la cantidad de datos y la dispersión de los mismos, pero en términos generales se recomienda usar no menos de 4 ni más de 14 clases. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 22
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ f) La Clase Modal al q que es el intervalo o clase cuya frecuencia ncia es la mayor. mayor g) La Moda en datos agrupados que es un valor puntual que está contenido en la clase modal, esta es el valor que se e le asignará a la característica.
3. Se realiza una distribución ución de frecuencias como sse muestra a continuación: a. Se determinan n la cantidad de clases y su intervalo intervalo. b. Se ordenan loss datos de menor a mayor mayor. c. Se clasifican dentro de la clase que le corresponde. corresponde d. Se cuentan para cada clase la cantidad de datoss que en ella se clasifican. antidad de datos o e. Se determina cual es la clase que tiene la mayor cantidad sea la clase modal y se determina la moda para datos agrupados usando la fórmula mula siguiente:
Mo = Li +
fm 2 fm
f (m f (m
1)
1)
f (m+1)
A
Donde:
Li =
Frecuencia cia de la clase anterior a la modal
fm =
Frecuencia ncia de la Clase modal
fm 1 =
Límite inferior nferior de la Clase modal
f m +1 = A=
Frecuencia cia de la Clase modal a la posterior Amplitud d de Clase
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 23
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Para cada una de las zonas onas homogéneas se entregan los cálculos ulos completos así como las tablas de distribución ibución de frecuencias y su polígono de frecuencias, para ambas variables. Procedimiento 1. Capturar la base de datos de áreas y frentes atinente con on sus números de fincas en formato Excel. Folio Real
Área
Frente
Folio Real
Área a
Frente
327030
103,961,523 23
624,314,547
123522
214,438,592 38,592
39,707,707
339653
109,765,505 05
634,646,977
0
215,722,983 22,983
311,989,155
405455
13,796,292 92
110,383,248
191675
21,741,786 41,786
804,606,767
382476
122,926,874 74
203,588,939
919
219,448,153 48,153
637,252,694
327035
123,813,353 53
60,962,891
490399
222,813,098 13,098
0
327036
126,056,731 31
592,273,747
469018
223,338,821 38,821
600,907,205
327038
131,730,278 78
593,792,817
199607
224,861,858 61,858
346,704,232
0
13,421,536 36
26,990,019
237952
231,918,051 18,051
150,572,484
324476
13,887,823 23
91,352,234
272286
243,344,163 44,163
420,387,744
327039
139,724,893 93
612,276,291
123518
232,975,514 75,514
395,794,441
327041
146,714,678 78
621,156,782
0
234,167,872 67,872
367,548,681
323010
147,928,732 32
255,355,963
445015
236,853,243 53,243
336,735,821
443453
150,146,337 37
145,556,196
227015
243,868,705 68,705
100,040,989
279493
158,127,705 05
788,665,516
275449
244,124,129 24,129
10,004,098
289072
166,936,311 11
271,857,214
357570
245,703,976 03,976
306,088,259
327064
16,788,316 16
232,335,824
183731
250,014,294 14,294
14,405,158
435089
178,181,254 54
0
33804
250,025,951 25,951
341,584,053
299593
179,295,661 61
80,072,856
314482
250,701,738 01,738
117,678,746
216379
17,967,145 45
910,095,659
0
250,981,988 81,988
821,040,447
207882
179,809,022 22
288,092,893
145833
253,612,813 12,813
35,004,438
314482
185,536,409 09
89,759,853
121704
253,679,036 79,036
122,517,035
207880
187,672,143 43
304,214,577
138854
259,209,646 09,646
783,084,393
467480
190,022,969 69
0
412273
260,712,448 12,448
135,753,595
292355
211,132,086 86
581,323,827
276810
269,270,406 70,406
346,575,244
283995
212,108,572 72
280,547,109
219130
276,117,397 17,397
326,717,679
271352
212,546,589 89
836,348,241
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 24
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ 2. Ordenar en forma a ascendente las áreas, áreas convertir a números meros enteros las áreas y depurar la a base creada eliminando fincas repetidas das o en derechos con el fin de dejarr solamente una una, datos en cero y otros. Área 13,421,536 421,536
166,936,311
2 232,975,514
13,796,292 796,292
178,181,254
2 234,167,872
13,887,823 887,823
179,295,661
2 236,853,243
16,788,316 788,316
179,809,022
2 243,344,163
17,967,145 967,145
185,536,409
2 243,868,705
21,741,786 741,786
187,672,143
2 244,124,129
103,961,523 961,523
190,022,969
2 245,703,976
109,765,505 765,505
211,132,086
2 250,014,294
122,926,874 926,874
212,108,572
2 250,025,951
123,813,353 813,353
212,546,589
2 250,701,738
126,056,731 056,731
214,438,592
2 250,981,988
131,730,278 730,278
215,722,983
2 253,612,813
139,724,893 724,893
219,448,153
2 253,679,036
146,714,678 714,678
222,813,098
2 259,209,646
147,928,732 928,732
223,338,821
2 260,712,448
150,146,337 146,337
224,861,858
2 269,270,406
158,127,705 127,705
231,918,051
2 276,117,397
123 124 126 132 138 139 140 147 148 150 151 151
Área 152 155 158 158 167 168 178 179 180 180 186 188
190 211 212 213 214 217 223 223 225 232 233 237
243 244 244 246 250 250 251 254 254 259 261
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 25
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ 3. Iniciar con el primer er cálculo de frecuencia con intervalos cada ada 100 m². Área Intervalo
Frecuencia
Area menor m 100
0
De 100 00 a menos de 200
27
De 200 00 a menos de 300
24
De 300 00 a menos de 400
0
De 400 00 a menos de 500
0
4. Continuar con el segundo cálculo de frecuencia con intervalos c alos cada 50 m². Área Intervalo
Frecuencia
De 100 0 a menos 150
11
De 150 0 a menos de 200
16
De 200 0 a menos de 250
15
De 250 0 a menos de 300
9
5. Determinar la Clase ase modal y por tanto el área tipo usando o la estadística y el criterio de perito aplicando a la siguiente fórmula:
Mo = Li +
fm 2 fm
f (m f (m
1)
1)
f (m+1)
A
Donde:
Li = 150 f m = 16 f m 1 = 11 f m +1 = 15 A = 50 m _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 26
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Sustituyendo en la fórmula: ula:
16 11 * 50 2 *16 11 15 5 Mo = 150 + * 50 6 Mo = 150 + 41,66 = 191.66 Mo = 150 +
Mo 190 m 2 Con base en estudio estadístico, visita de campo, comportamiento miento de la zona homogénea y según criterio terio de quien realiza el análisis, se establece tablece una Clase Modal de 150 m² a 200 m² para un área tipo de 190 m². El procedimiento anterior or debe seguirse para determinar el frente rente del lote tipo tomando como base los frentes de los predios correspondientes ndientes al área determinada. El perito debe realizar los os estudios que considere necesarios de manera que en la Memoria de Cálculo quede sirv de base para la uede respaldado el proceso que sirvió determinación del área y frente del lote y finca tipo. Imagen 6 Gráfico de cantidad antidad de predios
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 27
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
* + #,1. 2 3-0 #%
3
%
!
Con el GPS JUNO se levanta evanta el punto donde se localiza la muestra, estra, este método permite tener cada una de las muestras georreferenciadas levantadas antadas en campo con las coordenadas CRTM05. Una vez tomado el punto, se despliega el Formulario F1-ONT que e contiene los campos con las características ísticas y variables de la muestra que se debe be completar: Imagen 7 Parte del Formulario mulario F1 F1-ONT en el colector GPS
Código_Provincia: Se selecciona la provincia en la que se localiza caliza el Cantón o Concejo Municipal de Distrito strito que se está trabajando. Código_Cantón: Se digita gita el número de Cantón o Concejo Municipal unicipal de Distrito donde se está trabajando, o, por ejemplo San Pedro, se digita el 15, 5, o bien en otros menores a 10, se antepondrá ondrá un 0, por ejemplo Desamparados: 03. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 28
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Código_Distrito: Se procede ocede como se indicó en el punto anterior, or, por ejemplo si la muestra se ubica en Sabanilla de Montes de Oca se debe digitar tar 02. Año: Se digita el año en n que se desarrolla el trabajo. Código_Tipo Hidrología a: Debe de ser utilizada exclusivamente en fincas rurales, se refiere a la disponibilidad idad o abastecimiento de agua que posee ee la muestra, sea esta dada por lluvia, río, canales o pajas de agua, pozo o cañería. a. La misma debe de ser referida al cuadro adro de clasificación de las clases, utilizando util la clase correspondiente para cada da muestra. Tabla 1 Clasificación sificación de las Condiciones Hidrológicas gicas CONDICIÓN NDICIÓN HIDROLÓGICA
CLASE E
Excelente elente
1
Bueno no
2
Normal mal
3
Regular ular
4
Malo o
5
La clasificación de las as condiciones hidrológicas considerando las siguientes ntes características:
debe ser determinada
Clase 1 (Excelente) Cuando uando un inmueble cuente con agua para a sus necesidades básicas, ya que tiene doss fuentes o más de agua de riego con tanque ue de captación y/o canales. Clase 2 (Bueno) Cuando o un inmueble cuente con agua para sus necesidades ecesidades básicas, ya que tiene una o más fuentes uentes de agua ubicadas estratégicamente. Clase 3 (Normal) Cuando ando un inmueble cuente con agua para ara sus principales necesidades, puede ser de río. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 29
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Clase 4 (Regular) Cuando ando un inmueble cuente parcialmente con on agua para sus principales necesidades, p puede ser pozo. Clase 5 (Malo) Cuando o un inmueble no cuente con necesidades y depende exclusivamente de agua de lluvia.
agua para ara sus principales
Código_Tipo Uso: Se refiere a la Capacidad Uso de la Tierra y se utiliza exclusivamente a fincass rurales, se refiere a las condiciones agrológicas de la muestra, específicamente te a la fertilidad o laborabilidad de la misma. sma. Se indica con respecto a la ubicación n de la muestra muest en el Mapa Capacidad ad de Uso de las Tierras, el Mapa de Asociación ociación de Subgrupos de Suelos de Costa osta Rica, el Mapa Geomorfológico de Costa sta Rica así como el Manual Descriptivo tivo del Mapa de Asociaciones de Subgrupos upos de Suelos de Costa Rica de la Oficina na de Planificación Pl Sectorial Agropecuaria (OPSA). OPSA). La misma debe de ser referida a la capacidad de Uso de las Tierras de la muestra que se está levantando y se digita gita en formato de número romano correspondiente ondiente a la columna Clase de la siguiente nte tabla: Tabla a 2 Capacidad C de Uso de las Tierras CAPACIDAD USO DE LAS TIERRAS FERTILIDAD Y LABORABILIDAD CLASE Excelente
I
Muy bueno óptimo
II
Muy bueno regular
III
Bueno
IV
Regular óptimo
V
Regular-regular
VI
Regular malo
VII
Malo
VIII
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 30
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Clase I (Excelente) Dentro entro de esta clase se incluyen tierras con pocas o ninguna limitación para el desarrollo ollo de actividades agrícolas, pecuarias o forestales estales adaptadas ecológicamente a la zona. na. Presenta pendientes de 0 a 3 %. Las tierras rras se encuentran en superficies planas o casi planas, con erosión sufrida nula, con suelos muy profundos, de textura media en el suelo y de moderadamente mente gruesa a moderadamente fina en n el subsuelo, sin piedras, sin problemas as de toxicidad y salinidad, drenaje bueno, o, sin riesgo de inundación, en zonas de vida de condición húmeda, período seco moderado y sin efectos adversos por neblina y viento. Clase II (Muy bueno - Óptimo) Ó Presentan leves limitaciones que solas olas o combinadas reducen la posibilidad de elección de actividades o se incrementan tan los costos de producción debido a la necesidad de usar prácticas de manejo y conservación de suelos. Pendientes de 3 a 8 %. Limitaciones: relieve ligeramente ondulado, erosión sufrida leve, suelos profundos, ofundos, texturas moderadamente finas o moderadamente gruesas en el subsuelo. o. Ligeramente pedregosos, fertilidad media, edia, toxicidad y salinidad leves, drenaje moderadamente excesivo o moderadamentte lento, riesgo de inundación leve, zonas de vida seca o muy húmedas, con período odo seco fuerte o ausente y condición de neblina y viento moderada. Clase III (Muy bueno o - Regular) Las tierras de esta clase presentan leves limitaciones o combinadas as que restr restringen la elección de los cultivos o incrementan los costos de producción. Pend endientes de 3 a 15%.Para desarrollar los cultivos anuales se requieren prácticas intensivas nsivas de manejo y conservación de suelos y agua. Limitantes: relieve moderadamente e ondulado, erosión e sufrida leve, suelos s moderadamente profundos, texturas en n el suelo y subsuelo finas o moderadamente damente gruesas, moderadamente pedregosos, gosos, fertilidad media, toxicidad moderada, a, salinidad leve, drenaje moderadamente e excesivo o moderadamente lento, riesgo go de inundación moderado, zonas de vida da seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento ento moderado. Clase IV (Bueno) Las tierras de esta clase presentan fuertes limitaciones, mitaciones, solas o combinadas, que restringen ngen su uso a vegetación semipermanente nte y permanente. Pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 30%.Los cultivos anuales se pueden desarrollar únicamente amente e en forma ocasional y con prácticas muy intensivas de manejo y conservación de suelos y aguas excepto de climas pluviales, es, donde este tipo de cultivo no es recomendable. mendable. Limitaciones: Limitaciones solas o combinadas adas son: relieve ondulado, erosión sufrida a moderada, suelos moderadamente profundos, dos, texturas en el suelo y en el subsuelo muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos, regosos, fertilidad media, toxicidad moderada, erada, salinidad leve, drenaje moderadamente damente lento o moderadamente excesivo, vo, riesgo de inundación moderado, zonas de d vida seca, muy húmedas y pluviales, con n período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado.
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 31
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Clase V (Regular - Óptimo) imo) Las tierras de esta clase presentan severas everas limitaciones para el desarrollo de cultivos ltivos anuales, semipermanentes, permanentes ntes o bosque, por lo cual su uso se restringe nge para pastoreo o manejo de bosque natural. ural. Limitaciones: Limitaciones pueden ocurrir, solas o combinadas cuando la pendiente es inferior erior al 15% son: relieve moderadamente ondulado, erosión sufrida moderada, suelos s po poco profundos, las texturas de la tierra a y subsuelo pueden ser de finas a gruesas, esas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, ada, drenaje muy lento o excesivo, riesgo o de inundación severo, zonas de vida seca a y pluviales, con período seco fuerte o ausente, usente, condición de neblina y viento fuerte. También podrían presentarse las siguientes es limitaciones cuando la pendiente oscila entre 15% y 30%: relieve ondulado, erosión ón sufrida moderada, suelos poco profundos, os, texturas en el suelo moderadamente gruesas o finas y en el subsuelo de muy y finas a gruesas, fuertemente pedregosos, s, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad linidad moderada, drenaje muy lento o excesivo, esivo, riesgo de inundación severa, zonas de e vida seca y muy húmeda excepto bosque e muy húmedo tropical, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento ento fuerte. Clase VI (Regular – Regular) gular) Las tierras ubicadas dentro de esta clase lase son utilizadas para la producción forestal, tal, así como cultivos permanentes tales como mo frutales y café, aunque estos últimos requieren equieren prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos y aguas. Sin embargo, mbargo, algunas especies forestales como la teca ((Tectona grandis) y melina (Gmelina lina arborea), arborea en plantaciones puras no son n adecuadas para las pendientes de esta clase, debido a que aceleran los procesos os de erosión de suelos, por lo que se recomienda ecomienda este tipo de uso sólo en relieves s moderadamente ondulados a ondulados. La pendiente en esta clase presenta pendientes entes menores de 50%. Las limitaciones que se pueden presentar, solas o combinadas nadas son: relieve fuertemente ondulado, erosión sufrida severa, suelos moderadamente mente profundos, texturas en el suelo de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a moderadamente gruesas, as, fuertement fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, ertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, ada, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación ación moderado, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período seco fuerte uerte o ausente, condición de neblin neblina y viento o moderado. Clase VII (Regular – Malo) M Las tierras de esta clase tienen severas as limitaciones por lo cual se permite el manejo nejo forestal en caso de cobertura boscosa. En aquellos casos en que el uso actual sea a diferente al bosque, se procurará la restauración uración forestal por medio de la regeneración ón natural. La pendiente en esta clase presenta esenta pendientes menores de 75 %. Las limitaciones mitaciones que se pueden presentar solas o combinadas son: relieve escarpado, erosión ón sufrida severa, suelos poco profundos, texturas xturas en el suelo y subsuelo de muy finas as a gruesas, fuertemente pedregosas, muy uy baja fertilidad, toxicidad y salinidad fuertes, uertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de e inundación muy severo, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período do seco fuerte fuert o _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 32
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ ausente, condición de neblina eblina y viento fuerte. Clase VIII (Malo) Estas as tierras no reúnen las condiciones mínimas s para actividades de producción agropecuaria uaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase ase tienen utilidad sólo como zonas de preservación eservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética ca y belleza escénica. Para esta clase se incluye cualquier categoría de parámetros os limitantes. Para ampliar aún más ell criterio para la determinación de la clase e de suelo se adjunta el siguiente cuadro.
Tabla 3 Matriz M de Capacidad de Uso de las Tierras rras
CAPACIDAD PACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS CLASE
AGRICULTURA ANUAL
AGRICULTURA A P PERMANENTE
GANADERÍA
UTILIZACIÓN N DEL BOSQUE UE
BOSQUE PROTECCIÓN
I
•
•
•
•
•
II
•
•
•
•
•
III
•
•
•
•
•
IV
•
•
•
•
•
V
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
VI VII VIII
•
Código_Tipo Ubicación n: Se refiere a la ubicación de la muestra estra dentro de la manzana o cuadrante y se digita el número del código de la siguiente ente tabla:
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 33
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
Tabla 4 Clasificación n de Ubicación del lote dentro del cuadrante drante urbano UBICACIÓN CACIÓN DEL LOTE
CÓDIGO
Manzanero ero
1
Cabecero ro
2
Esquinero ro
3
Medianero ero con dos frentes
4
Medianero ero
5
Lateral en callejón sin salida
6
Fondo en n callejón sin salida
7
En servidumbre dumbre
8
Imagen 8 Esquema a de Ubicación del lote dentro del cuadrante drante urbano
Código_Vía: Corresponde nde a la clasificación de la vía que da al acceso principal del inmueble independientemente entemente de la importancia de la vía. Se digita el número correspondiente al Tipo de Vía según la siguiente tabla de clasificación: icación: _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 34
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Tabla abla 5 Clasificación de Tipo de Vía TIPO DE VÍA
DESCRIPCIÓN
Ubicación: ón: Sector más valioso y de mayor desarrollo comercial. mercial. Materiales: les: Asfalto, concreto, lastre, y otros. Otros: Tránsito T denso, clasificación independientementee del material, estado y ancho, entre otros. Ubicación: ón: Zonas comerciales de menor desarrollo, zonas onas industriales o algunas zonas residenciales de clasificación alta. Materiales: les: Asfalto, Asfalto concreto, lastre, y otros. Otros: Tránsito denso, clasificación independientementee del material, estado y ancho, entre otros. Ubicación: n: Zonas de transición comercial-residencial o residencial sidencial e industrial industrial. Materiales: es: Asfalto, concreto, lastre, y otros. Otros: Características aracterísticas de menor condición que la vía 2. Ubicación: n: Sectores residenciales, industriales y algunas zonas agropecuarias. Materiales: es: Asfalto, concreto y lastre. Otros: Permiten ermiten la circulación de too tipo de vehículos. Ubicación: n: Sectores residenciales, industriales y agropecuarios. ecuarios. Se incluyen alamedas.. Materiales: es: Arenoso y material grueso. Otros: Permiten ermiten la circulación a todo tipo de vehículos. Ubicación: n: Generalmente en zonas agropecuarias. Materiales: es: Lastre, arenoso o de tierra. Otros: Permiten ermiten la circulación de vehículos durante todo el año. Ubicación: n: Generalmente en zonas agropecuarias. Materiales: es: Grueso, tierra o arcilla. Otros: Permiten ermiten la circulación de vehículos solo en épocaa seca. Ubicación: n: Generalmente en zonas agropecuarias. Materiales: es: Tierra o arcilla. Otros: Permiten ermiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones peatones. Ubicación: n: Servidumbres de paso. Materiales: es: Tierra, arcilla, otros. Otros: Vías ías angostas. Ubicación: n: Ríos, canales, esteros o mar. Otros: Vía ía fluvial, único acceso al inmueble. Ubicación: n: Vía férrea. Otros: Única nica vía de acceso al inmueble.
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 35
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Área: Se digita el área en n metros cuadrados de la muestra tanto para lotes como para fincas, en caso de que el área contenga centímetros se utilizará rá coma más los dos dígitos. Frente: Corresponde al frente del inmueble o muestra hacia la vía de acceso, se digita la unidad de medida ida en metros (m) empleando la unidad exacta o bien con separador de unidad de e medida mediante el uso de la coma y dos decimales. En el caso de lotes esquineros, neros, medianeros con dos frentes u otros, os, se considerará solamente
un
frente
que
será
el
de
acceso
principal pal
al
inmueble
independientemente de la importancia de la vía pública. Regularidad: Se refiere re a la forma del perímetro de un lote o finca con respecto a una figura geométrica ca regular formada por el menor rectángulo ngulo circunscrito, circunscrito valor será mayor a cero o y menor o igual a 1. 1 Se digita 1 cuando o la forma del lote es completamente regular gular o emplear como el caso siguiente uiente 0,72. Para determinar el factor de e regularidad, se aplica la siguiente fórmula según el ejemplo: e Regularidad de un lote o finca Imagen 9 Esquema de
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 36
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
R Donde:
Al/f Amrc
=
R = Regularidad aridad Al/f = área del lote o finca Amrc = área ea del menor rectángulo circunscrito Al/f= 9767,78 ,78 m m² Amrc= 141,40 1,40 m x 95,55 m = 13510,77 m²
0,72 =
9767,78 m² 13510,77 m²
Nivel: El nivel se refiere e a la diferencia de altura del predio en n relación a la vía de acceso. En los lotes cuyo o acceso se encuentra sobre nivel con respecto a la calle, se digita el número con coma ma y dos decimales. En caso de que el nivel de acceso sea bajo la calle se digita el número con coma y dos decimales con el signo negativo que antecede la unidad. Pendiente: La pendiente e está referida al grado de inclinación o d declive de la muestra con respecto al eje horizontal, ontal, tomando como referencia una pendiente ndiente del 100% para el ángulo de inclinación n de 45°. Se determina dividiendo la diferencia ferencia de altura de dos puntos en el plano vertical entre la distancia o longitud en el plano horizontal y multiplicando por 100, ell resultado es igual o mayor que uno igual ual o menor que 100 y se completa el formulario o con números enteros, por ejemplo 45. 45 Pueden P ser utilizados para determinar la pendiente: ndiente: las curvas de nivel de las hoj hojas cartográficas, instrumentos
topográficos icos
(teodolito,
estación
total,
nivel,
sistemas
posicionamiento global: GPS, clinómetro), y/o algún programa informático nformático atinente. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 37
de
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Tabla 6 Porcentaje de Pendiente según el grado de inclinación ación del lote o finca PENDIENTE ANGULO (GRADOS º)
PORCENTAJE (%)
45
100
4 43.5
95
42
90
4 40.4
85
3 38.7
80
3 36.9
75
35
70
33
65
31
60
2 28.8
55
2 26.6
50
2 24.2
45
2 21.8
40
1 19.3
35
1 16.7
30
14
25
1 11.3
20
8.5
15
5.7
10
2.9
5
0
0
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 38
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Valor: Corresponde al valor de la muestra ya sea que se obtiene al levantar la muestra o bien cuando se realiza la consulta al vendedor u otras fuentes en la oficina. Si por ejemplo el valor ess de setenta y cinco millones debe digitarse arse 75000000/m², 75000000 de manera seguida y sin céntimos. ntimos. Observaciones: En este ste campo, se incluye la información n que se considere necesaria con respecto a la muestra que se está levantando. Teléfono: Se digita el número telefónico de la muestra que se está levantando indicado en el rótulo o bien, en, de la persona que pueda suministrar información. Número_Finca: Al levantar antar la muestra no siempre se va a contar con esta información por lo que debe dejarse el campo sin llenar para a luego, en oficina consultar al dueño, realizar izar el estudio de la información registral al que posee po cada municipio o bien en el Registro Inmobiliario de la Propiedad. ad. Es importante señalar, que los espacios acios que no se puedan completar al momento del levantamiento de las muestras uestras en el campo se completan en oficina, icina, una vez que se descarguen los F1-O ONT en la Base de Datos. Fecha: Se despliega un calendario en el cual se selecciona cciona la fecha del levantamiento de la muestra. stra. Número_Muestra: Debe e llevarse un consecutivo de las muestras tras que se levanten partiendo del 1 hasta el número final de muestras obtenidas. Este e dato ayudará a que sean identificadas correctamente ctamente tanto en el Mapa de Muestras, as, en los formularios F1-ONT, en las Bases s de Datos que se requieran a futuro o y en los registros fotográficos. Responsable: Se refiere e al nombre de la persona que qu levanta lass muestras. Código_Zona: Debe digitarse gitarse el código de la zona homogénea en donde se ubica la muestra, esta información ón se basa en la División Territorial Administrativa ministrativa de Costa Rica y se localiza en la a Matriz de Información que contiene el Mapa de Valores de _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 39
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Terrenos por Zonas Homogéneas mogéneas disponibles en cada Municipio,, en la Administración Tributaria Regional y en n el ONT, está compuesta de una R para a zonas rurales o una U para zonas urbanas,, además de un número consecutivo de dos dígitos. Por ejemplo se digita U03 para ara la Zona Homogénea 115 115-01-U03 localizada calizada en el Distrito San Pedro de Montes de e Oca. Los dos últimos números son un n consecutivo que va desde 01 hasta la cantidad ad de zonas que contenga cada distrito. Servicios1: Se selecciona ona el código de la siguiente tabla donde e cero significa la ausencia del servicio y uno su presencia. Se aplica solamente a lotes urbanos. Tabla 7 Clasificación de Tipo de Servicios 1 SERVICIOS 1 CÓDIGO
ACERA
CORDÓN Y CAÑO
1
0
0
2
0
1
3
1
0
4
1
1
Servicios2: Son servicios os de infraestructura complementaria presentes esentes en el lote o finca, se sigue el procedimiento edimiento descrito en el punto anterior.
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 40
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Tabla bla N° 8: 8 Clasificación para servicios 2 Servicios 2 Alumbrado do Teléfono Electricidad Cañería Código go 0
0
0
0
1
1
0
0
0
2
0
1
0
0
3
0
0
1
0
4
0
0
0
1
5
1
1
0
0
6
1
0
1
0
7
1
0
0
1
8
0
1
1
0
9
0
1
0
1
10
0
0
1
1
11
1
1
1
0
12 2
1
1
0
1
13
1
0
1
1
14
0
1
1
1
15
1
1
1
1
16
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 41
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
Tipo_Zona: Corresponde de a la zona Rural o Urbana donde se ubica la muestra. Este dato se obtiene de e la Matriz de Información contenida en los Mapas de Valores de Terrenos por or Zonas Homogéneas, por ejemplo se digita 03 para la Zona Homogénea 115-0 04-U03. Lo anterior está relacionado con on el campo para Código de Zona descrito o anteriormente. Uso_Inmueble: Corresponde ponde al tipo de uso del inmueble y se e selecciona de la siguiente tabla el tipo de uso que corresponde con la muestra stra que se está levantando.
C por Tipo de Uso del Inmueble eble Tabla 9 Clasificación TIPO DE USO
CÓDIGO
Comercial C
1
Residencial R
2
Industrial ndustrial
3
Turístico T
4
Agrícola A
5
Pecuario P
6
Forestal F
7
Vacante V
8
Otros O
9
Tipo de Construcción: Corresponde a cada tipo de construcción ón, instalación y/u obra complementaria que ue se ubique en el bien inmueble correspondiente respondiente a la muestra. Se digita el código digo alfanumérico asociado con la descripción pción del mismo y se obtiene del Manual de Valores Base Unitarios por Tipologías gías Constructivas publicado en La Gaceta Nº 23 del viernes 1 de febrero de 2013. Cabe indicar que _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 42
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ las variables relacionadas as a la construcción como tipo, vida vi útil, edad y estado, se encuentran incluidas para ra su cálculo en el Programa de Valoración ción del ONT. En caso de ser lotes o fincas s vacantes, se pasa al campo de imágenes. nes. Vida útil de la Construcción ucción: La vida útil para cada una de las tipologías se encuentra al inicio en la descripción de la construcción, instalación stalación y/u obra complementaria del manual nual citado en el punto anterior. Área de la construcción: n: Se digita el área de la construcción, instalación nstalación y/u obra complementaria en metros ros cuadrados con coma y dos decimales. es. La información se obtiene mediante llamada mada telefónica o bien se realiza un estimado mado en el campo lo más exacto posible. Edad de la construcción ón: Se digita la edad de la construcción, ón, instalación y/u obra complementaria que ue nos informen mediante llamada telefónica efónica o bien se realiza un estimado en el campo lo más exacto posible. Estado de la construcción ción: Se verifica el estado al momento de e tomar la muestra en el campo. Para ello se selecciona la opción que aparece en la columna de clasificación según la siguiente guiente tabla:
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 43
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
Tabla 10 Clasificación ón por Estado de la Construcción, Instalación talación u Obra Complementaria DEPRECIACIÓN POR ESTADO ESTADO
C CONDICIONES FÍSICAS
CLASIFICACIÓN ASIFICACIÓN
COEFIC. DEPREC.
1
Edificaciones nuevas sin daños en estructura o acabados.
Ó Óptimo (O)
0.0
2
Presenta labores es de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados: ados: repellos, pintura, reparación de Muy Bueno ( MB ) ventanas, rodapiés, piés, etc.
0.032
Algunos acabados ados han sido sustituidos totalmente como guarniciones, ones, marcos y ventanas, puertas, rodapiés, grifería, ía, loza sanitaria y otros.
Bueno B (B)
2.52
4
Ha recibido sustituciones ustituciones parciales en estructuras secundarias como omo cielos, algunas paredes, cubierta, canoas, bajantes, ntes, parte del sistema electromecánico (cableado eado eléctrico, tuberías en general).
Intermedio ermedio ( I )
8.09
5
Ha recibido sustituciones stituciones totales en estructuras secundarias como, omo, cielos, pisos, paredes, cubierta, Regular egular ( R ) canoas y bajantes, ntes, sistema electro electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías ías en general)
18.10
6
Ha recibido sustituciones ustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigass y cerchas.
Deficiente ficiente ( D )
32.20
7
Ha recibido sustituciones en gran parte de estructuras primarias: marias: entrepisos, muros de carga, columnas, vigass y cerchas.
Malo M (M)
52.60
8
Requiere sustituciones tuciones en estructuras primarias y secundarias en n casi la totalidad de la edificación.
Muy uy Malo (MM)
72.20
9
Edificaciones sin valor por ser necesaria su Demolición olición ( DM ) demolición.
3
100
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 44
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ En el caso que se presenten varias construcciones, construcciones instalaciones laciones u obras complementarias en una a muestra, se toman los datos de cada una na de ellas. Imagen 1, Imagen 2, Imagen 3: 3 Las muestras se respaldan n por medio de al menos dos fotografías tomadas t con una cámara digital independientemente endientemente del GPS que se está utilizando. ando. En los campos del F1-ONT F1 se muestra Imagen1, Imagen 2 e Imagen 3 las as cuales deben llenarse como se muestra tra en el siguiente ejemplo: 11501M1_1 en donde 11501 corresponde a provincia 1 San José, cantón 15 Montes de Oca, distrito rito 01 San Pedro, M1_1 corresponde a la imagen 1 de la muestra 1, en el caso de contar con dos fotografías se digitará ará 11501M1_1 y 11501M1_2. Para la segunda gunda muestra se tendrá 11501M2_1; 11501M2_2 y así sucesivamente, el formato ato descrito está ya establecido como lineamiento. eamiento. . Los espacios para cantón ntón y distrito es de dos dígitos, en el caso so de ser menor a uno, debe anteponerse un cero como se muestra en el siguiente ejemplo Provincia San José, Cantón Desamparados, amparados, Distrito Damas: 10310M1_1. _1. Si además de tomar el registro, se desea sea tomar la fotografía con el GPS, se puede uede hacer. Debe tomarse una fotografía del predio donde se aprecien la mayor ayor cantidad de variables posibles como nivel, pendiente, uso, entre otros, otra el rótulo de venta y otra de los servicios que presenta el lote en el entorno. Tipo_ Muestra: Se selecciona lecciona del listado el código correspondiente ondiente según la siguiente tabla.
_________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 45
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ Tabla a 11 Clasificación de Tipo de Muestra T TIPO DE MUESTRA
CÓDIGO
Avalúo Administrativo DGT(Dirección GT(Dirección General de Tributación)
1
Avalúo Sistema Bancario o Nacional
2
Avalúo I.N.S.(Instituto Nacional acional de Seguros)
3
Avalúo particular
4
Oferta (Internet, revistas,, prensa escrita, rótulos)
5
Avalúo Muestra
6
Venta
7
Criterio Pericial Información suministrada a por vecinos, corredores de bienes raíces es u otros
8 9
Tipos de muestra: Muestra Código 1: son avalúos de bienes inmuebles realizadoss por la DGT, para efectos de transacciones s del sector público con el privado donde e el objetivo de la negociación recae en un n bien inmueble. Muestra Código 2: Estos tos son todos los avalúos de bienes inmuebles nmuebles que llevan a cabo las instituciones tituciones que forman parte del sistema ema bancario nacional, cooperativa, mutuales, utuales, etc. que reciben garantías hipotecarias. ecarias. Muestra Código 3: Avalúos valúos realizados por Instituto Nacional de Seguros, este código será utilizada ada para los avalúos aval que realicen cualquier quier entidad aseguradora. alúos realizados por particulares, p estos son on los menos Muestra Código 4: Avalúos usuales. as son ofertas de bienes inmuebles que se presentan Muestra Código 5: Estas en el mercado inmobiliario ario en diversos medios de divulgación, estos deben _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 46
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________ ser tratados con reserva rva ya que debemos recordad que pueden estar sesgados. Requieren un n análisis detallado de los motivos de la a oferta, para determinar si son útiles para el estudio de valores o no, solo se e recopilan las ofertas que sean no sesgadas. gadas. Muestra Código 6: Corresponden responden a avalúos realizados por los profesionales en tasación del Ministerio terio de Hacienda que se usados para diversas investigaciones, como por or ejemplo cuándo se ajusta un modelo o de regresión múltiple a una región. Muestra Código 7: Corresponden responden a ventas realizadas. Muestra Código 8: Dentro ntro del estudio de mercado se realizan n entrevistas a los expertos en tasación n de la zona o sector donde está realizando ndo el estudio, si en la entrevistas se obtienen referencias de valores va vinculadas as a fincas en especifico, estas son incluidas, cluidas, en caso contrario no, solo se hace ace referencia en el documento del estudio udio de mercado como producto de la entrevista. ntrevista. Muestra Código 9: Estas as referencias de valor se tratan de forma ma idéntica a las del código 8. Código_Zona
Homogénea génea:
Consta
de
dos
números os
consecutivos
correspondientes a la zona ona homogénea donde se ubica la muestra, stra, por ejemplo si la muestra pertenece a la zona 101-04-U20 101 se digita 20 que es la zona urbana número 20 de la provincia ia 1 San José, Cantón 01 San José, Distrito rito 04 Catedra Catedral. Para los servicios: Acera ra, Cordón_Caño, Alumbrado, Electricidad cidad y Cañería: Se selecciona la opción n correspondiente al servicio que presenta nta la muestra de conformidad con lo llenado ado Servicios 1 y Servicios 2 citados anteriormente. nteriormente. Teléfono_Finca: Se digita ita el número de teléfono del rótulo ubicado ado en la muestra que se está levantando. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 47
_________________________________________________________________________ ____________________________________________________ ________________
*
+ #,4. 5
Todas las muestras levantadas das en el campo se deben hacer usando el colector olector de datos GPS que contiene un el formulario ulario digital de captura oficial del ONT,, el cual de forma automática genera la capa de muestras requerida con las características as necesarias para su procesamiento, cada una de las muestras tiene ligada uno o más fotografías. Resulta imprescindible estandarizar zar el nombre de las imágenes (tomadass con las cámaras individuales, no las tomadas as desde el colector GPS). Para realizar una correcta asociación de fotos con lla respectiva muestraa se debe entregar es una lista con nombre de laa imagen y con cuál muestra se asocia. Esto o para que se pueda crear en el ArcGIS ligues o hiperlink. El nombre de cada una de las fotografías que se quiere incluir debe está tá conformado de la siguiente forma: · Código de provincia · Código de cantón · Código de distrito · Y número de muestra ar la imagen correspondiente al cantón de Liberia, beria, al distrito 01 y Por ejemplo; si va nombrar a la muestra número 1 se nombrará ombrará de esta forma:
50101M1 Si se diera el caso en que una na muestra cuente con más de una imagen see ha hará de la siguiente forma:
50101M1_1 50101M1_2 50101M1_3 El objetivo de este anexo xo es la construcción de la l capa de muestras uestras con toda la documentación completa, eso incluye el mate material fotográfico. _________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________ Guía Técnica ca- Anexo Nº 3/ Pág.: 48
