viernes, 27 de abril de 2012
ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE ENTIDADES PUBLICAS Todas las municipalidades de la República han dictado ordenanzas que regulan la ocupación o arrendamiento de locales en los mercados municipales, para negocio, con fines de ser arrendados y ocupados por los vecinos del cantón. Puede consistir en locales internos para comidas u otros servicios o simplemente pedazos del suelo del mercado, medido por metros cuadrados, todos destinados al expendio de productos agrícolas, animales, de mar, comidas y otros Nunca, que se conozca, los auditores de la Contraloría han exigido la inscripción o registro de los locales del mercado municipal en la Oficina de Inquilinato Municipal y la fijación consiguiente del máximo arrendamiento que podría ser cobrado por la municipalidad a los pequeños comerciantes que arriendan puestos del mercado municipal. La Ley de Inquilinato regula las relaciones de arrendamiento entre un inquilino y un arrendador. Inquilino, según definición, es la persona que ocupa una casa o parte de ella, por un precio, para habitarla. Las relaciones están reguladas por leyes sociales para proteger al inquilino de abusos eventuales del arrendador. La ley agrega que la casa o parte de ella, objeto del arrendamiento, debe estar situada e dentro del perímetro urbano, como dispone el Art. 1 de la Ley de Inquilinato. Como puede observarse de la definición, el inquilino debe ser arrendatario para habitar y vivir en el local arrendado. La Ley generaliza con propósitos de vivienda, de vivienda y taller y de vivienda y comercio, en su Art. 14. Los arrendadores de locales en el ámbito y propósitos señaladas en el párrafo anterior contraen la obligación de registrar e inscribir en la Oficina de Inquilinato Municipal del cantón, el local o locales que van a ser objeto de arrendamiento con estos propósitos. La Oficina tiene la obligación de fijar el máximo precio arrendaticio que puede ser cobrado, mes a mes, por el arrendador, a base de una fórmula legal. Entonces: · El arrendador que excediere el cobro mensual del máximo fijado queda sujeto a sanciones económicas a ser impuestas por el Juez de Inquilinato. · El arrendador que cobrare un precio menor al fijado no tiene ninguna sanción pecuniaria por parte del Juez de Inquilinato. Sin embargo, en este caso, los arrendadores públicos pueden ser sujetos de glosas de la Contraloría General por no haber inscrito o registrado el local o por no cobrar el arriendo mensual al monto máximo señalado por la Oficina de Inquilinato, fundamentando la glosa en la diferencia entre el precio cobrado y el máximo precio fijado.
Estas glosas habrían sido imputadas y notificadas a los administradores públicos no municipales que han arrendado locales comerciales a comerciantes para la explotación de un negocio o giro mercantil. Estas glosas provenientes de un exceso de celo o afán de renombre de los auditores de la Contraloría, pueden ser desvirtuadas bajo un triple argumento: 1. El arrendador debe registrar e inscribir los locales destinados a vivienda, a vivienda y taller y a vivienda o negocio, situados en el perímetro urbano en la Oficina de Inquilinato Municipal, y ésta debe fijar el máximo del arrendamiento mensual a ser cobrado; 2. El arriendo de locales destinados exclusivamente al comercio, como los almacenes, no están sujetos a la inscripción, registro y fijación del máximo canon de arrendamiento mensual. La fijación se hace por convenio entre arrendador y arrendatario; y,
3. Según el Art. 15 de la Ley la obligación de registrar e inscribir los locales del dominio de entidades públicas, no es aplicable a las entidades del sector público. Por tanto no están sujetas a observar el máximo precio de arrendamiento fijado por la Oficina Municipal.. No se comprende la individualización de las glosas y, por tanto, la falta de generalidad. Las glosas en este sentido se formulan a las entidades públicas que arriendan almacenes. No se generaliza al arrendamiento de locales en los mercados municipales por un canon de arrendamiento mensual. Puesto que el argumento que a los auditores les induce a glosar es el arrendamiento de locales, con pago de un canon arrendaticio mensual, sean almacenes, locales o plataformas en los mercados municipales, fundamentados falsamente en la Ley de Inquilinato. Mucho se ha venido discutiendo sobre la aplicabilidad de la Ley de Inquilinato al arrendamiento de locales para un negocio mercantil, sin vivienda incluida. Hasta que las Salas de lo Civil y Mercantil de la Corte Suprema de justicia, en sentencias expedidas el 27 de noviembre de 1998, publicada en la Gaceta Judicial Serie XVII, No. 13,, página 3484; y en sentencia dictada el 30 de junio de 1999, publicada en la Gaceta Judicial XVII, página 184, resolvieron que la Ley e Inquilinato no es aplicable al arrendamiento de locales para negocio o expendio mercantil, porque se trata de una Ley Social, que protege a quien arrienda un local con fines de vivienda, para habitar en él., pues se trata de proteger a los ciudadanos de una necesidad vital de contar con una vivienda, por un precio justo, para habitar en ella, a diferencia de quien arrienda un local con fines de lucho, para obtener ingresos en un giro mercantil, y que no requiere ser protegido por una Ley Social. De acuerdo al trámite interno del borrador del informe de los auditores de la Contraloría, que contiene las glosas, el Contralor General, previo control de calidad del concepto de las glosas, debe aprobar dicho informe para proceder a la notificación a los involucrados. Por lo que se observa, el alto funcionario no hace ningún control de calidad, pues se presume que firma la aprobación sin leer o ponderar el borrador de informe. Parecería que ningún funcionario o unidad administrativa de la Contraloría General tampoco
hace control de calidad del contenido de las glosas a ser formuladas. En este caso, si hubiera control de calidad, el funcionario se habría preguntado por qué las glosas solo se refieren a los almacenes arrendados y no hay glosas referidas a locales municipales del mercado municipal igualmente arrendados, si la relación jurídica, en ambos casos es la misma, si existe un arrendador y un arrendatario, estos obligados a pagar un precio o canon arrendaticio mensual y el arrendador con obligación de recibirlo. Se habría preguntado, además, por qué los auditores no exigen en el informe que, en adelante, el funcionario público glosado cobre la pensión máxima de arrendamiento fijada por la Oficina Municipal, mediante reforma obligatoria, para las dos partes, del elemento económico del contrato de arrendamiento de almacenes, locales y espacios en los mercados municipales. La presente constituye un elemento de defensa para los numerosos ciudadanos públicos que ilegalmente han sido glosados por la diferencia entre el precio máximo fijado por la Oficina de Inquilinato Municipal y el precio real de arrendamiento, diferencia multiplicada por el número de meses que ha durado la relación del contrato de arrendamiento.
Dr. Luis Hidalgo López GERENTE GENERAL LEXIS S.A.
