Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
060
INFORME DE AVALÚO 060-61101004458900-2018-U
Santa Ana Cobro Judicial NOMBRE SOLICITANTE (S)
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos 100% Céd. Jurídica 3-101-178368
Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Calu de Jacó S.A. UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 11 - GARABITO 01 - JACO JACÓ
DIRECCIÓN EXACTA Puntarenas, Jacó, Calle El Bohío, de la esquina noroeste de la Pops 150 m. al noroeste (por la Avenida Pastor Díaz) y 80 m. al suroeste, sobre margen derecho. "Hostel Calú". REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 495.95 m2 495.95 m2 0.00 m2 Demasía
P-37343-1992 61101004458900 0.00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢129,054,125.20 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢87,601,766.00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡216,655,891.20 DOSCIENTOS DIECISEIS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS VALOR EN LETRAS: NOVENTA Y UNO COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢87,601,766.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro
SÍ CONDICIONADO
Se trata de una propiedad en Puntarenas, Jacó, Calle El Bohío; el acceso es por calle pública en asfalto en regular estado con 10.50 m. de ancho y se ubica 0.20 m. sobre el nivel de la misma; es de topografía plana y aprovechable toda su área; tiene buena ubicación y es de fácil acceso por encontrarse en el centro de la Ciudad de Jacó; cuenta con poco frente para su fondo; a la fecha de inspección tiene las siguientes construcciones: Edificio de habitaciones de alquiler en II Niveles Tipo CB02 construido en el sistema de mampostería integral con regulares acabados, cocina compartida semiabierta, casa de habitación similar a Tipo VC02 construida en materiales mixtos con regulares acabados, caseta de máquinas, cerramiento frontal en tubo redondo de HG con malla ciclón y tapias en el sistema de mampostería integral. Ésta propiedad queda condicionada como garantía hasta que se habiliten espacios en el cielo raso de las construcciones donde se pueda acceder al entre cielo para poder realizar un muestreo del sistema eléctrico, además se requiere entubar las líneas que se encuentran expuestas con los respectivos accesorios y colocar las tapas de las cajas breaker. ANA LUISA MAYORGA JIMENEZ (FIRMA)
Ana Luisa Mayorga Jiménez Ing. en Construcción ICO- 18943
Firma del Perito Identificación N°
Emp.
Nombre de la empresa
No Aplica
Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB
2 enero 2018
Firmado digitalmente por ANA LUISA MAYORGA JIMENEZ (FIRMA) Fecha: 2018.01.04 13:40:34 -06'00'
No Aplica Fecha informe: 8824-8888
[email protected]
3 enero 2018
2-0608-0055
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área
SUJETO
258,975.00
495.95 Sobre Nivel
Nivel Promedio Frente Forma Pendiente Prom (%)
Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Tipo de Referencia
0.2 10 R 0 5 4 16 3
Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
1
507.00 1.0073 Sobre Nivel 0.4 1.0060 14 0.9193 R 1.0000 5 1.0662 5 1.0000 4 1.0000 16 1.0000 3 1.0000 Final 1.0000 0.9932 257,223.47
FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000
060-61101004458900-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor 2 Factor 3 Factor 356,208.90
120,535.71
258.50 0.8065 Sobre Nivel 0.2 1.0000 11 0.9765 R 1.0000 3 1.0392 5 1.0000 4 1.0000 16 1.0000 3 1.0000 Negociable 0.9000
3,500.00 1.9057 Sobre Nivel 0.2 1.0000 20 0.8409 I 1.1500 5 1.0662 5 1.0000 1 1.0942 16 1.0000 3 1.0000 Final 1.0000
0.7366 262,375.35
2.1500 259,148.00
4
Factor
5
Factor 0.00
380,000.00
200.00 0.7410 A Nivel 0 0.9940 13 0.9365 R 1.0000 0 1.0000 5 1.0000 4 1.0000 16 1.0000 3 1.0000 Final 1.0000
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
0.6898 262,117.47
1.0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
₡260,216 /m2 Valor conclusivo 1.0000 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢260,216 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Área 495.95 m2 ¢0 / m2 ¢260,216.00 /m2
¢129,054,125.20 LINDEROS ACTUALES
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N° 1
Cabinas contiguas. Calle pública en asfalto en regular estado. Edificio de dormitorios de alquiler a 1.00 m. Pasillo contiguo y habitaciones de alquiler a aproximadamente 1.50 m.
Timoteo Samudio Samudio. Calle pública con 10.00 m. de frente. Wbaldo Díaz Díaz. Margorie Carvajal Carvajal.
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 430,922 430,916
PRECISIÓN +
15 15
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende una propiedad en Jacó, Calle El Bohío con un área de Oferta 8946-89002 2 2 507.00 m a $450.00 (₡258,975.00/m ), tiene una casa de habitación en estado de demolición.
Coordenadas Este
2
Se vende una propiedad en Jacó, Calle Central, con un área de 258.50 m2 en $160,000.00 (₡92,080,000.000 o ₡356,208.90/m2), tiene una cabina en estado de demolición.
Oferta
3
Pacific Properties tiene a la venta un lote ubicado en Jacó, Calle Central, al costado oeste del ICE, con un área de 3,500.00 m2 en $750,000.00 (₡421,875,000.00 ó ₡120,535.71/m2)
Oferta
El Mapa de Valores por Zonas Homogéneas de la Municipalidad de Jacó, establece para la zona 611-01-U24 un lote tipo de 200.00 m2 a ₡380,000.00/m2, con 13.00 m. de frente, plano pendiente 0%, tipo de vía 3, S1 = 4 y S2 = 16.
Transacción
4
430,583
Norte
2643-25555 Coordenadas Este
431,111
Norte
1,063,444 1,062,904 02/01/2018
431,075
Norte
Hacienda
Coordenadas Este
Fecha Consulta 02/01/2018 02/01/2018
8706-0592 Coordenadas Este
3.00 m
Altitud
NORTE 1,063,188 1,063,183
1,063,062 02/01/2018
Mapa
Norte
Mapa
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 10.50 m Ancho de vía Acera SÍ
Caño Cuneta Cordón
060-61101004458900-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico SÍ Alcantarillado pluvial NO NO SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA VARIOS Recolección de basura Edificios públicos / comunales Medidores instalados Electricidad y Agua
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
VARIOS a 1.15 Km. a 80 m. Contiguos Al Frente a 1.15 Km.
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media
Topografía
-
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 10.00 m 0.20 m Pendiente % 0 53.40 m Tipo de vía: 3 5.34 4 Ubicación: Medianero 16
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, encajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca
Turismo Comercio
Actividad del lugar
Otro ( especificar)
Plana
NO
Distancia
Océano Pacífico a 220 m. y Río Copey a 100 m.
Posibilidad de daños
Bajo
Pendiente
Ascendente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
Nota: El Mapa de Riesgos de la Comisión Nacional de Emergencias establece que la zona donde se ubica la finca objeto de valoración corresponde a Zona de Amenaza Potencial de Inundación.
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 68.00% FECHA ESTUDIO
29/12/2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Anotaciones Sobre La Finca: No hay. Gravámenes o Afectaciones: 325-12884-01-0903-001. Reservas y Restricciones. Afecta a Finca 6-00044589-800-200574-01-0001-001. Demanda Ejecutiva Hipotecaria. Expediente N° 14-014491-1012-CJ. Afecta a Finca 6-00044589-00. Inicia el 12/06/2014. 800-215749-01-0001-001. Demanda Ejecutiva Hipotecaria. Expediente N° 14-014491-1012-CJ. Afecta a Finca 6-00044589-00. Inicia el 05/09/2014. 2009-47736-01-0009-001. Hipoteca en primer grado por ₡156,198,003.91. A favor del Banco Nacional de Costa Rica. Vence el 24/02/2021. 2009-280727-01-0001-001. Hipoteca en segundo grado por ₡58,468,278.84. A favor del Banco Nacional de Costa Rica. Vence el 01/10/2039.
OBSERVACIONES Se trata de una propiedad en Puntarenas, Jacó, Calle El Bohío; el acceso es por calle pública en asfalto en regular estado con 10.50 m. de ancho y se ubica 0.20 m. sobre el nivel de la misma; es de topografía plana y aprovechable toda su área; tiene buena ubicación y es de fácil acceso por encontrarse en el centro de la Ciudad de Jacó; cuenta con poco frente para su fondo; a la fecha de inspección tiene las siguientes construcciones: Edificio de habitaciones de alquiler en II Niveles Tipo CB02 construido en el sistema de mampostería integral con regulares acabados, cocina compartida semiabierta, casa de habitación similar a Tipo VC02 construida en materiales mixtos con regulares acabados, caseta de máquinas, cerramiento frontal en tubo redondo de HG con malla ciclón y tapias en el sistema de mampostería integral.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
Edificio de Habitaciones en II Niveles
205.00
350,000.00
71,750,000.00
60
20
I
0.7778
0.9191
51,292,435.00
42.9
250,207.00
Pasillos I y II Nivel
94.00 27.00 78.00 404.00
210,000.00 240,000.00 300,000.00
19,740,000.00 6,480,000.00 23,400,000.00 121,370,000.00
60 50 50
20 8 20
I I I
0.7778 0.9072 0.7200
0.9191 0.9191 0.9191
14,111,656.00 5,403,078.00 15,485,028.00 86,292,197.00
42.9 41.7 33.1
150,124.00 200,114.00 198,526.00
Área m2 18.00 57.00 4.00
V. Unit. ¢ / m2 12,000.00 30,000.00 200,000.00
VRN ¢ 216,000.00 1,710,000.00 800,000.00 2,726,000.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. 20 8 0.7200 B 30 20 0.4444 I 40 20 0.6250 I
Factor Estado 0.9748 0.9191 0.9191
VNR ¢ 151,596.00 698,421.00 459,552.00 1,309,569.00
VUR años 14.0 12.3 23.0
Valor Unitario Final ¢ / m2 8,422.00 12,253.00 114,888.00
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
Factor Estado
VNR ¢
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Casa de Habitación
TOTAL Forma de explotación Cerramiento Frontal Tapias Caseta de Máquinas
TOTAL Forma de explotación
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre.
VRN ¢
Factor Estado
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
V. Unit. ¢ / m2
Cocina Compartida
VRN ¢
VNR ¢
Área m2
ESTADO
Forma de explotación
060-61101004458900-2018-U
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre.
No Aplica
TOTAL
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢86,292,197.00 ¢1,309,569.00
¢87,601,766.00
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
060-61101004458900-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Dormitorios de Alquiler Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: No Aplica Nombre del Desarrollador: No Aplica Número de Contrato CFIA: No Aplica Documentos de construcción adicionales: No Aplica Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Propietario 205.00 m2
Uso predominante: Hotelero 100% Presupuesto: ¢ No Aplica
Avance:
Número permiso construcción: No Aplica
Nombre Calu de Jacó S.A. No Aplica Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
41%
1998
DETALLE DE ELEMENTOS - DORMITORIOS DE ALQUILER EN II NIVELES - DESCRIPCIÓN DEL I NIVEL CB02
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura
En marcos (columnas y vigas) de concreto armado.
Paredes
En bloques de concreto repelladas y pintadas.
NÚMERO DE NIVELES:
2 Sistema eléctrico:
Entrepiso
En viguetas de concreto prefabricadas con losa en concreto armado.
Entubado Conduit
Techos
Ver la descripción del II Nivel.
Porcentaje
Cubierta
Ver la descripción del II Nivel.
Caja breaker
Cielos
En láminas de fibrocemento pintadas.
Interruptor
Fusible
Pisos
En cerámica.
Estado General
Regular
Fachada
Pasillo al frente con columnas en concreto armado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, puertas en madera sólida, ventanas en marcos de aluminio bronce con vidrio fijo a doble hoja y corredizas con verjas en varilla de hierro lisa.
Pasillo, cuatro habitaciones cada una con un baño, cuarto de lavandería y escalera Gas LP de acceso al II Nivel. Cuatro baños con puerta de acceso termoformada, enchape interno en azulejo a Baños 1.80 m., loza sanitaria de regular calidad. Puertas externas en madera sólida. Puertas de baños termoformadas. Cada Otros Paredes habitación con un guardarropa en estructura de madera y plywood. Red de agua caliente No tiene. Pisos
Estado Físico y Mantenimiento: Regular
Cielos
Regular
Regular
Cubierta
Regular
Apreciación visual de desplome Leve
Pisos
Ubicación
No tiene.
Fisuras Repellos
En Apariencia
SI
Aposentos
Tanque captación de agua
SI 95%
Leve
Paredes
Ninguno
Pisos
Cielos
Ninguno
Ninguno OBRAS COMPLEMENTARIAS
Estado de la edificación:
Existente
Avance: No Aplica
DESCRIPCIÓN Sala - Cocina compartida construida con los siguientes materiales y acabados: El piso de la sala en adoquín y el piso de la cocina en cerámica, pared este en bloques de concreto repellada y pintada, al oeste se apoya sobre la estructura del pasillo, cielo raso en tablilla de madera, estructura de techo en largueros de madera tipo artesón de 2" x 6" y cubierta en láminas onduladas de HG # 28. Cuenta con cocina de gas y el cilindro es interno. En apariencia el cableado eléctrico está parcialmente entubado y se une a la caja breaker de la lavandería. Caseta de máquinas construida con los siguientes materiales y acabados: Contrapiso en concreto armado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas en la cara externa, la estructura de techo consiste en una losa de concreto armado, portón en HN. Cerramiento frontal que consiste en marcos de tubo redondo de HG de 2" y 3" con malla ciclón a 2.00 m. de altura. Tapia en la colindancia norte y en parte de la colindancia oeste construida en bloques de concreto repellados a 2.00 m. de altura, y tapia en parte de la colindancia este construida en bloques de concreto repellada y pintada a 2.50 m. de altura.
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas
% de avance
1
No Aplica
Detalle de avance esperado No Aplica
2
No Aplica
No Aplica
3
No Aplica
No Aplica
Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
NO No Aplica
del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Se informa al Banco Nacional de Costa Rica que únicamente fue posible ingresar a la habitación N° 4 ubicada en el I Nivel y a las habitaciones N° 5 y 7 del II Nivel, debido a que las otras habitaciones se encontraban alquiladas, por lo que se desconoce el estado interno de las demás habitaciones. Para determinar el valor nuevo de reposición de las construcciones se utilizan costos de mercado, y se emplea como referencia el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Ministerio de Hacienda. La edad de las construcciones fue proporcionada por la Sección de Ingeniería. Para la presente valoración no se realizan: a) Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológico, b) Pruebas o estudios de las condiciones estructurales de la construcción, c) Pruebas físicas o de cualquier índole al sistema eléctrico y mecánico, d) Pruebas de calidad de los materiales ni del desempeño del constructor. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento, no se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación electromecánica. Se realiza avalúo únicamente para proceso de cobro judicial.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
060-61101004458900-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Dormitorios de Alquiler Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: No Aplica Nombre del Desarrollador: No Aplica Número de Contrato CFIA: No Aplica Documentos de construcción adicionales: No Aplica Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Propietario 205.00 m2
Uso predominante: Hotelero 100% Presupuesto: ¢ No Aplica
Avance:
Número permiso construcción: No Aplica
Nombre Calu de Jacó S.A. No Aplica Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
41%
1998
DETALLE DE ELEMENTOS - DORMITORIOS DE ALQUILER EN II NIVELES - DESCRIPCIÓN DEL II NIVEL CB02
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
2 Sistema eléctrico:
Estructura
En marcos (columnas y vigas) de concreto armado.
Paredes
En bloques de concreto repelladas y pintadas.
Entrepiso
Ver la descripción del I Nivel
Entubado Conduit
Techos
No fue posible observarla.
Porcentaje
Cubierta
En láminas onduladas de HG # 28.
Caja breaker
Cielos
En láminas de fibrocemento pintadas.
Interruptor
Fusible
Pisos
En cerámica.
Estado General
Regular
Fachada
Pasillo al frente con columnas en concreto armado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, puertas en madera sólida, ventanas en marcos de aluminio bronce con vidrio fijo a doble hoja y corredizas con verjas en varilla de hierro lisa.
Pasillo, cinco habitaciones cada una con un baño y escalera de acceso. Gas LP Cinco baños con puerta de acceso termoformada, enchape interno en azulejo a Baños 1.80 m., loza sanitaria de regular calidad. Puertas externas en madera sólida. Puertas de baños termoformadas. Cada Otros Paredes habitación con un guardarropa en estructura de madera y plywood. Red de agua caliente No tiene. Pisos
Estado Físico y Mantenimiento: Regular
Cielos
Regular
Regular
Cubierta
Regular
Apreciación visual de desplome Leve
Pisos
Ubicación
No tiene.
Fisuras Repellos
En Apariencia
SI
Aposentos
Tanque captación de agua
SI 95%
Leve
Paredes
Ninguno
Pisos
Cielos
Ninguno
Ninguno OBRAS COMPLEMENTARIAS
Estado de la edificación:
Existente
Avance: No Aplica
DESCRIPCIÓN Sala - Cocina compartida construida con los siguientes materiales y acabados: El piso de la sala en adoquín y el piso de la cocina en cerámica, pared este en bloques de concreto repellada y pintada, al oeste se apoya sobre la estructura del pasillo, cielo raso en tablilla de madera, estructura de techo en largueros de madera tipo artesón de 2" x 6" y cubierta en láminas onduladas de HG # 28. Cuenta con cocina de gas y el cilindro es interno. En apariencia el cableado eléctrico está parcialmente entubado y se une a la caja breaker de la lavandería. Caseta de máquinas construida con los siguientes materiales y acabados: Contrapiso en concreto armado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas en la cara externa, la estructura de techo consiste en una losa de concreto armado, portón en HN. Cerramiento frontal que consiste en marcos de tubo redondo de HG de 2" y 3" con malla ciclón a 2.00 m. de altura. Tapia en la colindancia norte y en parte de la colindancia oeste construida en bloques de concreto repellados a 2.00 m. de altura, y tapia en parte de la colindancia este construida en bloques de concreto repellada y pintada a 2.50 m. de altura.
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas
% de avance
1
No Aplica
Detalle de avance esperado No Aplica
2
No Aplica
No Aplica
3
No Aplica
No Aplica
Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
NO No Aplica
del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Se informa al Banco Nacional de Costa Rica que únicamente fue posible ingresar a la habitación N° 4 ubicada en el I Nivel y a las habitaciones N° 5 y 7 del II Nivel, debido a que las otras habitaciones se encontraban alquiladas, por lo que se desconoce el estado interno de las demás habitaciones. Para determinar el valor nuevo de reposición de las construcciones se utilizan costos de mercado, y se emplea como referencia el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Ministerio de Hacienda. La edad de las construcciones fue proporcionada por la Sección de Ingeniería. Para la presente valoración no se realizan: a) Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológico, b) Pruebas o estudios de las condiciones estructurales de la construcción, c) Pruebas físicas o de cualquier índole al sistema eléctrico y mecánico, d) Pruebas de calidad de los materiales ni del desempeño del constructor. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento, no se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación electromecánica. Se realiza avalúo únicamente para proceso de cobro judicial.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
060-61101004458900-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de Habitación Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: No Aplica Nombre del Desarrollador: No Aplica Número de Contrato CFIA: No Aplica Documentos de construcción adicionales: No Aplica Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Propietario 78.00 m2
Uso predominante: Hotelero 100% Presupuesto: ¢ No Aplica
Avance:
Número permiso construcción: No Aplica
Nombre Calu de Jacó S.A. No Aplica Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
16%
1998
DETALLE DE ELEMENTOS - CASA DE HABITACIÓN VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: En marcos (columnas y vigas) de concreto armado, prefabricadas y/o en madera. Estructura En bloques de concreto repelladas y pintadas, en baldosas y columnas de concreto Paredes prefabricadas, una división interna en estructura de madera y plywood. No tiene, corresponde a vivienda en un solo nivel. Entubado Conduit Entrepiso
Sistema eléctrico:
SI
Techos
No fue posible observarla, en apariencia corresponde a cerchas de madera con Porcentaje clavadores en reglas de madera.
Cubierta
En láminas onduladas de HG # 28.
Caja breaker
Cielos
En tablilla PVC y en láminas de fibrocemento pintadas.
Interruptor
Fusible
Pisos
En cerámica.
Estado General
Regular
Fachada
Corredor lateral derecho con una columna en concreto armado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, puertas en madera sólida, ventanas en marcos de aluminio bronce con vidrio fijo a doble hoja y corredizas y en marcos de madera con vidrio fijo tipo cuadrícula.
Aposentos
Corredor, cocina, dos dormitorios, un baño, y un dormitorio con baño completo con acceso independiente.
Regular
Cielos
Regular
Regular
Cubierta
Regular
No tiene.
Fisuras
Apreciación visual de desplome Leve
Pisos
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:
Dos baños, no fue posible el ingreso. Puertas externas en madera sólida y en marco de madera con tablilla de madera. Otros Paredes Puertas de baños termoformadas. Red de agua caliente No tiene. Pisos
Repellos
SI
Gas LP
Baños
Tanque captación de agua
En Apariencia
95%
Leve
Paredes
Ninguno
Pisos
Cielos
Ninguno
Ninguno OBRAS COMPLEMENTARIAS
Estado de la edificación:
Existente
Avance: No Aplica
DESCRIPCIÓN Sala - Cocina compartida construida con los siguientes materiales y acabados: El piso de la sala en adoquín y el piso de la cocina en cerámica, pared este en bloques de concreto repellada y pintada, al oeste se apoya sobre la estructura del pasillo, cielo raso en tablilla de madera, estructura de techo en largueros de madera tipo artesón de 2" x 6" y cubierta en láminas onduladas de HG # 28. Cuenta con cocina de gas y el cilindro es interno. En apariencia el cableado eléctrico está parcialmente entubado y se une a la caja breaker de la lavandería. Caseta de máquinas construida con los siguientes materiales y acabados: Contrapiso en concreto armado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas en la cara externa, la estructura de techo consiste en una losa de concreto armado, portón en HN. Cerramiento frontal que consiste en marcos de tubo redondo de HG de 2" y 3" con malla ciclón a 2.00 m. de altura. Tapia en la colindancia norte y en parte de la colindancia oeste construida en bloques de concreto repellados a 2.00 m. de altura, y tapia en parte de la colindancia este construida en bloques de concreto repellada y pintada a 2.50 m. de altura.
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas
% de avance
1
No Aplica
Detalle de avance esperado No Aplica
2
No Aplica
No Aplica
3
No Aplica
No Aplica
Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
NO No Aplica
del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Se informa al Banco Nacional de Costa Rica que únicamente fue posible ingresar a la cocina y dos habitaciones, debido a que la habitación con acceso independiente se encontraba alquilada, por lo que se desconoce el estado interno de los baños y la habitación con acceso independiente. Para determinar el valor nuevo de reposición de las construcciones se utilizan costos de mercado, y se emplea como referencia el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Ministerio de Hacienda. La edad de las construcciones fue proporcionada por la Sección de Ingeniería. Para la presente valoración no se realizan: a) Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológico, b) Pruebas o estudios de las condiciones estructurales de la construcción, c) Pruebas físicas o de cualquier índole al sistema eléctrico y mecánico, d) Pruebas de calidad de los materiales ni del desempeño del constructor. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento, no se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación electromecánica. Se realiza avalúo únicamente para proceso de cobro judicial.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8
060-61101004458900-2018-U
Calle Pública de Acceso
Calle Pública de Acceso
Vista Frontal de la Propiedad
Propiedad Colindante al Este
Propiedad Colindante al Oeste
Vista Frontal Edificio de Habitaciones de Alquiler
Vista Lateral Edificio de Habitaciones de Alquiler
Pasillo I Nivel
Vista Frontal Habitación N° 1
Vista Frontal Habitación N° 2
Vista Frontal Habitación N° 3
Vista Frontal Habitación N° 4
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 060-61101004458900-2018-U
Vistas Internas de Habitación N° 4
Escalera de Acceso al II Nivel
Pasillo II Nivel
Pasillo II Nivel
Vista Frontal Habitación N° 5
Vista Interna Habitación N° 5
Baño de Habitación N° 5
Unidad de Aire Acondicionado Habitación N° 5
Vista Frontal Habitación N° 6
Vista Frontal Habitación N° 7
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 060-61101004458900-2018-U
Vista Interna Habitación N° 7
Baño de Habitación N° 7
Caja Breaker
Vista Frontal Habitación N° 8
Vista Frontal Habitación N° 9
Sala Común
Cocina Común
Cilindro de Gas Interno
Estructura de Techo - Cielo Raso
Cableado Eléctrico Parcialmente Entubado
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11 060-61101004458900-2018-U
Cableado Eléctrico Parcialmente Entubado y Cajas Breaker Sin Tapa
Casa de Habitación Corredor
Cocina
Mueble de Cocina
Dormitorio
Dormitorio
Caja Breaker Sin Tapa
Área de Estacionamiento
Vista Frontal Caseta de Máquinas
Vista Interna Caseta de Máquinas
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO Cerramiento Frontal
Tapia en la Colindancia Norte
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 12 060-61101004458900-2018-U Tapia en Parte de la Colindancia Oeste
Presencia de Valuadora en Sitio
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO CATASTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 13 060-61101004458900-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO CATASTRAL
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 14 060-61101004458900-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO REGISTRAL
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 15 060-61101004458900-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO REGISTRAL
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 16 060-61101004458900-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
MEMORIA DE CÁLCULO Factor de Área
Fe = (Alt)a / (Als)b
Factor de Nivel
F nivel = e (( K1 x N lv)- (K2 x N lt))
Factor Frente
Ff = (Fls / Flt)ᵝ
Factor Fondo
Ffondo = (Flt / Fls) 1/3
Factor Forma
F i = At / Ac =
Factor Pendiente
F pend = e (( Slt - Slv)/78)
Factor Ubicación
FU = e ((Uls-Ult) x k)
Factor de Servicios S1
F S1 = e ( ( S1 ls - S1 lt ) x 0,03 ) =
Factor de Servicios S2
F S2 = e ( ( S2 ls - S2 lt ) x 0,03 )
Factor de Tipo de Vía
F vía = e ( ( V lt -V ls ) x 0,0646 )
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 17
060-61101004458900-2018-U
