Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA

INFORME DE AVALÚO 214-30202016624900-2019-U CONSECUTIVO: ICV-( DRM12 )

214 - DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

PROPÓSITO DEL AVALÚO

Exdeudor:

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 1

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica

4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica Omar Morales Brenes Nº exdeudor

Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 5617-1

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 02 - PARAÍSO 02 - SANTIAGO El Yas DIRECCIÓN EXACTA

Del Cementerio de El Yas 45 m al sur y 425 m al oeste, finca a mano derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según Plano de catastro N° 1.976,79 m2 C-304342-96 1.976,79 m2 Identificador Predial 30202016624900 0,00% 0,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ

el registro y el plano

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢42.372.493,65 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢10.884.568,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡53.257.061,65 VALOR EN LETRAS: CINCUENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL SESENTA Y UNO COLONES Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢10.884.568,00 SÍ El bien se recomienda como garantía según el punto 3,3 de la Normativa Interna del Banco, no obstante, se recomienda realizar una actualización del plano de catastro, de manera que el mismo refleje la forma del terreno y se demarque adecuadamente cada uno de los puntos del derrotero a nivel de campo.

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Ing. Jorge Salas Villalobos

Ingeniero Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 11445 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 11 junio 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2256-5611 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

JORGE SALAS VILLALOBOS (FIRMA)

Digitally signed by JORGE SALAS VILLALOBOS (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0987-0279, sn=SALAS VILLALOBOS, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE SALAS VILLALOBOS (FIRMA) Date: 2019.06.13 14:50:04 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0987-0279

Ing. Bernardo Chaverri Rivera 13 junio 2019

%(51$5'2 &+$9(55,

'LJLWDOO\VLJQHGE\%(51$5'2 &+$9(55, '1FQ %(51$5'2&+$9(55, JQ %(51$5'2&+$9(55,F &RVWD5LFD O &5 5HDVRQ,DPWKHDXWKRURIWKLVGRFXPHQW /RFDWLRQ 'DWH

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1976,79 Nivel 0 Frente 31,95 Fondo 81,7 Forma 0,0000 Pendiente 8% Ubicación 3 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 5 Zona Negociación Otros Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Sección 1 Sección 2 Sección 3

Valor conclusivo Factor secciones

NOROESTE NORESTE SURESTE SUROESTE

VÉRTICE 1 N° 1 2 3 4 5

214-30202016624900-2019-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 31.141,87 33.370 0,00 1.445 1,0245 1798 1,0632 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 29 1,0000 25 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 3% 1,0000 3% 1,0000 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 0,8500 0,8500 1,0000 0,9500 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8273 0,8134 1,0000 25.763,53 27.142,87

FACTOR 0,0000 1,0000 0,2000

CCódigo: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2

4

Factor

5

Factor

0,00

0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 164,25 m2 Area faltante o cedida a la servidumbre Área afectada 1.525,29 m2 Area aprovechable Área afectada 287,25 m2 Topografía quebrada

VALOR DEL TERRENO ₡26.453 /m2 Valor ajustado ¢21.435 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8103 Área 1.976,79 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢21.435,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢42.372.493,65 LINDEROS ACTUALES Calle pública De asfalto Manuel Morales Sáenz Lote agrícola con talud Rodrigo Morales Sáenz Lote agrícola William Madríz Cedeño y otros (calle de acceso o servid.) De asfalto COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 519.172

PRECISIÓN 5,00 m NORTE 1.090.091

Altitud 1.283

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8763-4286 Lote a la venta en Pavilla Coordenadas Este 516920 Norte Oferta 8845-3269 Lote a la venta en Pavilla Coordenadas Este 516912 Norte Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 11/6/2019 1092666 12/6/2019 1092636

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material Ancho de vía 11,00 m (derecho vía) Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-30202016624900-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable SÍ Varios Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 400 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales NO Electricidad y Agua

ICE JASEC JASEC Asada Varios

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 1 de 2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial/agrícola

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS A nivel de calle: 31,95 m 0,00 m Pendiente % 8% y 75% 81,70 m Tipo de vía: 5 2,5571205 1 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 150,00 m Cuerpo de agua cercaOtro ( especifica Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Alto Alto

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 62,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Ver detalle de Servidumbre Teasladada en el informe registral adjunto

10/6/2019 Nota: En el costado suroeste existe una calle asfaltada, la cual en apariencia es una servidumbre según

la versión de un vecina, la misma no se indica en el plano de catastro.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 2

OBSERVACIONES Los linderos del terreno no se encuentran delimitados en la colindancia noreste y la demarcación o delimitación existente del sector suroeste, no coincide con lo indicado en el plano de catastro. El certificado inmobiliario del inmueble no fue suministrado, pero la finca se encuentra ubicada en zona catastrada. Se observó una calle asfaltada en la colindancia suroeste, la cual indicó un vecino que se trata de una servidumbre que brinda acceso a varios inmuebles, pertenecientes a terceras personas. La servidumbre anterior, no aparece indicada en el plano de catastro. Se observó varias marcas de un levantamiento topógrafico realizado en el terreno, no obstante, las mismas no tienen coincidencia con lo indicado en el plano de catastro. La falta de demarcación y los cambios existentes en el entorno inmediato al terreno en análisis, no permiten la adecuada localización de los linderos ,según se detalla en el plano de catastro existente, por lo que no se tiene certeza al 100% de las afectaciones existentes sobre el área catastrada. Para efectos de valoración, se parte del punto 4.6.7 del documento N015GR02, Normativa Garantías y Valoración de Bienes, considerando el área y forma del tererno según el plano de catastro. Pero se advierte que el mismo no refleja la realidad según la visita de campo. Para efectos de valoración, el terreno se divide en tres secciones, la primera es la estimación del área faltante, la segunda es el área aprovechable y la tercera es el sector noreste con topografía quebrada. El resultado estimado en este informe podría variar, si se actualiza el plano de catastro.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 1 de 1

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Anexo (*) Bodega TOTAL

Área m2 80,00 37,00 8,00 125,00

V. Unit. ¢ / m2 250.000 200.000 100.000

Forma de explotación TOTAL

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

Forma de explotación TOTAL

Área m2

VRN ¢ 20.000.000 7.400.000 800.000 28.200.000

VUT años 60,00 50,00 50,00

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 30,00 0,6250 R 20,00 0,7200 DM 10,00 0,8800 I

214-30202016624900-2019-U Factor Estado 0,8190 0,0000 0,9191

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado

VRN ¢

VNR ¢ 10.237.520,00 647.048,00 10.884.568,00 VNR ¢

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 30,7 40,4

Valor Unitario Final ¢ / m2 127.969 0 80.881

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢10.884.568,00 ¢0,00

¢10.884.568,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

(*) Dado que el anexo se ubica cerca del sector con topografía quebrada y que se observó grietas en el piso, con evidencia de asentamientos, sumado a la falta de un estudio de estabilidad de taludes, se asigna un estado de demolición a esta área.

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 1 de 3

214-30202016624900-2019-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Mampostería Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Desocupada Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 125,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Avance:

Uso predominante: Vivienda 100% Presupuesto:

-

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

6%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03

De mampostería en un nivel De bloques de concreto repellados y pintados, en ampliación de madera contrachapada No tiene Entubado Conduit Cerchas y clavadores de madera Porcentaje Caja breaker Láminas de hierro galvanizado Interruptor De fibrocemento y de tablilla de madera Estado General De cerámica Paredes de bloques de concreto repelladas y pintadas con ventanas de vidrio fijo y celosías sobre marcos de madera

Año de construcción:

1.989,00

1 Sistema eléctrico:

SI

PARCIAL 0%

(*)

SI Cuchilla Malo

Corredor, sala-comedor, cocina, tres dormitorios y un baño. Gas LP Ubicación Ampliación: área de pilas, un baño, sala de televisión y dormitorio Loza sanitaria sencilla Estado Físico y Mantenimiento: Baños N/A Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente termoducha Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua Apreciación visual de desplome Fisuras Leve Importante Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Ninguno Pisos Importante

Aposentos

(*) Nota: Se realiza la inspección visual (ver fotogrfía adjunta), solamente en el acceso al cielo raso prevista en la edificación, no se realiza pruebas de ningún tipo, ni se garantiza que se cumpla con el Código Eléctrico Nacional, lo indicado en el presente avalúo es una descripción visual de lo detectado parcialmente en sitio.

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

OBRAS COMPLEMENTARIAS Proyecto de construcción Avance: 100%

OBSERVACIONES La construcción existente es de acabados normales, para su edad. Cuenta con muebles de concreto en la cocina y el baño tiene paredes enchapadas en cerámica. Internamente faltan tres puertas. El sistema eléctrico está puenteado, el mismo es deficiente.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 1 de 1

214-30202016624900-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Frente finca

Entorno

Servidumbre en lindero  suroeste

Vista interna

Sector noreste

Vivienda

Colindancia con talud

Vista interna

Cocina

Grietas en piso

Detalle sistema eléctrico

Verificación visita

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

1

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 1 de 2

214-30202016624900-2019-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 2

214-30202016624900-2019-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

INFORME DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 1 de 2

214-30202016624900-2019-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

INFORME DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 2

214-30202016624900-2019-U

ORTOFOTO

214-30202016624900-2019-U