Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-21103027719700-2018-U
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Banco Nacional de
214 Dirección de Recursos Materiales
Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)
Costa Rica
Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)
Banco Nacional de
Costa Rica
Zumbado
Chacón
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 11 - ALFARO RUIZ 01 - ZARCERO JILGUERO
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 000
NOMBRE DEL DEUDOR: Juan Rafael UBICACIÓN DEL BIEN
DIRECCIÓN EXACTA 250 m Oeste de la Iglesia de Los Angeles de Tapesco REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-125954-1993 Identificador Predial 21103027719700 Certificado catastral 0.00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 129.58 m2 129.58 m2 0.00 m2 0.00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢3,994,433.08 ¢2,773,980.00
₡6,768,413.08
SEIS MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TRECE COLONES 08/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
18
meses ¢2,773,980.00
Ámbito mínimo de mercado potencial
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
Local
SÍ
OBSERVACIONES DESCRIPCION:
Terreno para construir
Nombre del Perito
Javier Paniagua Molina
Ingeniero agrónomo Tipo de Profesional Número de registro 4255 Emp. Nombre de la empresa Javier Paniagua Molina Nombre y firma representate legal de la empresa 29 octubre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 87076174/22798693 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] 2114
Firma del Perito Identificación N° 1-780-230 Javier Paniagua Molina 29 octubre 2018 HERNAN JAVIER
PANIAGUA MOLINA (FIRMA)
Digitally signed by HERNAN JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0780-0230, sn=PANIAGUA MOLINA, givenName=HERNAN JAVIER, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=HERNAN JAVIER PANIAGUA MOLINA (FIRMA) Date: 2018.11.06 15:49:38 -06'00'
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 Tamaño (m²) 129.58 Frente (m) 12.36 Pendiente (%) 0.00 Nive a calle (m) 3.00 Regularidad (%) 0.90 Zona 3.00 Capacidad de tierra 3.00 Hidrología 3.00 Clase social 4.00 Distancia a centro (km) 10.00 Grado de desarrollo 2.00 Vía de acceso 3.00 Estado de acceso 3.00 Servicios 11.00 Vistas 6.00 Plusvalía 0.00 Comercialización 0.00 Condominio 0.00 Ubicación cuadrante 5.00 Distancia a asfalto (km) 0.00 Uso legal 0.00 Factor de Homologación Valores Homologados
N° 1 2 3 4 5 2114
4 Factor 33,333.33 300.00 1.2864 8.00 1.0445 0.00 1.0000 0.00 0.8869 1.00 0.9740 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 4.00 1.0000 2.00 0.6703 2.00 1.0000 6.00 1.2226 3.00 1.0000 11.00 1.0000 6.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 5.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.9512 31,707.88
5
Factor 14,000.00 280.00 1.2600 16.00 0.9745 0.00 1.0000 0.00 0.8869 1.00 0.9740 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 4.00 1.0000 15.00 1.2840 2.00 1.0000 4.00 1.0693 3.00 1.0000 16.00 0.8607 6.00 1.0000 1.00 1.1275 1.00 1.2214 0.00 1.0000 5.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 1.7263 24,168.55
VALOR DEL TERRENO ₡30,826 /m2 Valor ajustado ¢30,826 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 129.58 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢30,826.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢3,994,433.08
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE
214-21103027719700-2018-U
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2
DESCRIPCIÓN Permuta
Valor conclusivo Factor secciones
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 25,029.80 12,681.20 59,413.20 839.00 1.7513 1,261.71 1.9794 818.00 1.7381 10.00 1.0214 24.25 0.9348 20.00 0.9530 0.00 1.0000 0.15 1.2120 0.00 1.0000 0.00 0.8869 0.00 0.8869 0.00 0.8869 0.90 1.0000 0.90 1.0000 1.00 0.9740 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 0.9279 3.00 0.9279 3.00 0.9279 8.00 0.9048 12.00 1.1052 1.00 0.6376 2.00 1.0000 2.00 1.0000 2.00 1.0000 6.00 1.2226 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 3.00 1.0000 11.00 1.0000 11.00 1.0000 16.00 0.8607 6.00 1.0000 6.00 1.0000 6.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 -1.00 0.8187 0.50 1.1052 -1.00 0.8187 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 5.00 1.0000 5.00 1.0000 5.00 1.0000 1.00 1.0253 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 0.00 1.0000 1.3672 2.2544 0.5966 34,220.72 28,588.53 35,446.39
Calle pública Mayra Rodríguez Vásquez Mayra Rodríguez Vásquez Mayra Rodríguez Vásquez
LINDEROS ACTUALES Calle de lastre Lote Lote Lote
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 455,237
PRECISIÓN NORTE 1,131,033
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 24381576 Lote para vivienda de 839 m2 en Tapesco Coordenadas Este Norte Oferta olx Lote de 1261 m2 cerca de Zarcero Coordenadas Este Norte Oferta 22221010 Lote en Zarcero centro de 818 m2 para vivienda Coordenadas Este Norte Oferta 87143298 Lote de 300 m2 cerca de Zarcero Coordenadas Este Norte Oferta 211-R07-R02 Zona Homogénea Alto La Brisa Coordenadas Este Norte
Altitud 1,706
Fecha Consulta 06-09-16 25-10-18 23-05-16 13-03-18 30-04-18
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 10.00 m Ancho de vía Acera NO
214-21103027719700-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario No hay procede tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
NO NO NO NO NO SÍ
a 10 m a3m a 10 m a 10 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Vivienda rural 10.00 km Distancia centro de desarrollo: Zarcero Centro de desarrollo:
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 12.36 m Pendiente % 0.00% 11.96 m Tipo de vía: 6 0.96763754 1 11 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca No hay Distancia Plana No tiene Topografía Pendiente
0.00 m
NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 52.00%
FECHA ESTUDIO
27-10-18
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
Gravámenes:La propiedad presenta reservas y restricciones Citas: 405-11070-01-0901-001, lo que se asume que corresponde
OBSERVACIONES
El inmueble valorado presenta un mejor uso para vivienda rural. Se localiza a 3 km de Tapesco y 10 km de Zarcero en un entorno para vivienda rural dentro de una economía de habitantes que dependen mayormente de la actividad agropecuaria como la ganadería de leche y hortalizas de altura. Existe una casa de habitación que está en abandono y por lo tanto bajo un dererioro acelerado, vidrios quebrados, humedad y desmantelamiento de componentes comienzan a pesar sobre el valor de rescate. Se solicita una rectificación de linderos por parte de un topógrafo porque se sospecha de invasión de propiedad advertida por la vecina del costado Oeste. En la calle donde está la propiedad hay red de servicios públicos, pero como la casa está en proceso de desmantelamiento parcial, los servicios no están activos.
2114
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
TOTAL Forma de explotación
Área m2 36.00 12.00
V. Unit. ¢ / m2 200,000 120,000
V. Unit. ¢ / m2
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 23 0.7349 M 23 0.6642 MM
Factor Estado 0.4740 0.2780
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado
VRN ¢
TOTAL
Forma de explotación
VUT años 60 50
8,640,000
48.00
Área m2
VRN ¢ 7,200,000 1,440,000
VNR ¢ 2,508,084.00 265,896.00 2,773,980.00
VUR años 20.9007 9.2325
Valor Unitario Final ¢ / m2 69,669 22,158
VNR ¢
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
ESTADO
Forma de explotación Casa de mampostería Cocina añadida
214-21103027719700-2018-U
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
-
-
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.
Factor Estado
VNR ¢ -
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: 2114
¢2,773,980.00 ¢0.00
¢2,773,980.00
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-21103027719700-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales:
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
-
Número permiso construcción:
Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 48.00 m2
No
Nombre Propietario
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
VC01
Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
37%
1994
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Mampostería integral Externas de:Bloques de concreto.Internas de:De tablilla de madera No hay Estructura de cerchas de madera HG lámina ondulada Expuestos Concreo lujado Rural
Aposentos
Tres dormitorios, 1 baño, sala, cocina
Un baño completo Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Leve
TOTAL 100%
SI Cuchilla Bueno Ubicación
No detectado
Estado Físico y Mantenimiento: Bueno Cielos Bueno Bueno Cubierta Bueno
Apreciación visual de desplome Leve Pisos Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Casa en proceso de deterioro por abandono, modulo central con un anexo en mal estado
2114
SI
No detectado
Paredes Pisos
Paredes
1 Sistema eléctrico:
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
214-21103027719700-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Foto 1.
Entorno y acceso
Foto 2.
Entorno y acceso
Foto 3.
Valuador en sitio
Foto 4.
Entrada
Foto 5.
Sobre nivel
Foto 6.
Fachada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Foto 7.
Baño
1
2114
Foto 8.
2
Dormitorio
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
Foto 9.
4
Pasillo
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
214-21103027719700-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Foto 10.
Dormitorio
Foto 11.
Foto 13.
Sector trasero
Foto 14.
Domitorio
Foto 12.
Foto 15.
Puertas
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
Foto 16.
Foto 17.
Foto 18.
Foto 19.
Foto 20.
Foto 21.
2114
ANEXO DE ANOTACIONES TECNICAS
214-21103027719700-2018-U
METODOS DE VALORACION Para la valoración de terrenos, se empleó el método comparativo de mercado considerando los factores de ajuste producto de modelos econométricos generados por investigación profesional y análisis de bases del datos disponibles. El valor base se estimó como aquel valor de equilibrio de mercado entre oferta y demanda para un lote tipo y este valor se contrastó con el valor estimado por rentabilidad de la tierra de acuerdo con su mayor y mejor uso económico potencial. En el caso de construcciones, estas se valoran por el método de costo neto de reposición según la metodología Ross-Heidecke, en donde se parte del valor de reposición nuevo (VRN) y se ajusta por depreciación que ha sufrido el bien, además de considerar su estado de conservación actual, de esta forma se obtiene el valor de avalúo o valor neto de reposición (VNR). OBSERVACIONES GENERALES
Se certifica no tener interés actual o futuro en esta propiedad y que este informe se ha elaborado de acuerdo con los procedimientos técnicos, apegados al buen ejercicio profesional y cumpliendo con los reglamentos del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica y del Colegio de Ingenieros Agrónomos de Costa Rica, así como con la reglamentación correspondiente de servicios de peritajes y avalúos de bienes inmuebles y de ética profesional dictada por ambos colegios. Para la elaboración de este informe se cumplió con la reglamentación correspondiente de servicios de peritajes y avalúos de bienes inmuebles, códigos de ética profesional dictada por los colegios profesionales, la normativa para clasificación de tierras por capacidad de uso vigente en el país, los estándares internacionales para valuación y demás legislación vigente relacionada. En el presente informe DECLARO BAJO JURAMENTO, que la ubicación, características y condiciones de lugar fueron verificadas y NO AFECTAN significativamente el valor del bien. Así mismo hago referencia en cuanto a su estado, conservación, gravámenes, factores positivos y negativos que podrán afectar el bien dado en garantía. El presente informe de avalúo tiene validez únicamente para el que lo solicitó, para el uso solicitado y hasta el monto pactado como base (monto de inversión) durante el plazo de un año. El profesional que suscribe, no asume responsabilidad por otro uso que se le de al presente informe diferente del que motivó su elaboración o por otros usuarios diferentes a los que solicitaron el estudio, ni sobre montos mayores al monto de inversión indicado. Se indica que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características del mismo son ciertas por comprobación visual y los linderos se revisaron, pero no se asume responsabilidad por alteración de linderos ya que eso está fuera del alcance de este informe de valuación y requeriria de un levantamiento topográfico por un profesional en Ingeniería Topográfica.
En caso de construcciones, la revisión de las instalaciones eléctricas se basan en las condiciones aparentes y visibles de las mismas y no en una revisión detallada que permita determinar si cumple con las exigencias del Código Eléctrico vigente, lo cual sería competencia de una Ingenierio Eléctrico o afín, según los reglamentos de ejercicio profesional del CFIA. Se indica que para este bien, no se realizaron pruebas “in situ ”, con el fin de comprobar en el caso de obras civiles, la calidad de la resistencia mecánica de los elementos estructurales, o la calidad de los sistemas eléctricos y mecánicos. Para el caso del terreno, tampoco se realizaron análisis de drenaje, conductividad eléctrica, conductividad hidráulica, compactación, infiltración, textura ni pedregosidad, ni clasificación de horizontes, por lo que no se asume responsabilidad por vicios ocultos presentes en este inmueble.
El informe de avalúo se realiza de acuerdo con la documentación enviada por quien solicita el casoy por la documentación extraída del Registro Nacional via Internet, por lo que la obtención del documento no es certificada y queda bajo la responsabilidad del solicitante de este trabajo, obtener la documentación certificada y si hay variación en los sellos por ser certificada, se le debe informar inmediatamente al Perito o de o contrario la Responsabilidad y el Riesgo lo asume quien solicitó este caso.
Se declara bajo juramento que quien o quienes firman este informe, no poseen interés alguno actual o futuro sobre esta propiedad de ningún tipo. 2114
ESTUDIO DE REGISTRO
ESTUDIO DE CATASTRO
PLANO CATASTRADO
CROQUIS DE LOCALIZACION PRELIMINAR Altitud (msnm): 1706
Caso: 2114 Dirección: De la Iglesia de Los Angeles de Tapesco 250 m Oeste
3.26m.
1.19m.
2.95m.
1.64m.
Pto. Preliminar
1
Sistema:
Escala de línea:
1
Lambert N/S:
LAMBERT N
IA-2114
Caso:
Punto
Cuadrícula
Partida
Llegada
Lambert
Latitud
1.19
3.26
246
245
245,634.97
Longitud
1.64
2.95
491
492
491,555.93
TRANSFORMACIÓN LAMBERT NORTE A CRTM CR05 LAMBERT NORTE
PUNTO 1
CRTM CR05
N
E
N
E
245 634.9700
491 555.9300
1 131 038.9233
455 251.8719
TRANSFORMACIÓN DE COORDENADAS CRTM05 A ELIPSOÍDICAS WGS84 PUNTO
NCRTM05
ECRTM05
1
1 131 038.9233
455 251.8719
LATITUD
LONGITUD
º
'
"
º,….
º
'
"
º,….
10
13
42.43
10.22845325
84
24
30.4753
84.40846535
NCRTM05
ECRTM05
1 131 033.0522
455 237.1128
Coordenadas rectificadas según punto de amarre: TRANSFORMACIÓN DE COORDENADAS ELIPSOÍDICAS WGS84 A CRTM05 PUNTO 1
LATITUD º
'
10
13.70400
LONGITUD "
º,….
º
'
10.22840000
84
24.51600
"
º,….
84.40860000
CROQUIS DE MACROLOCALIZACION SEGÚN PLANO CATASTRADO Centro periférico:
Tapezco
Grado desarrollo:
Medio
Distancia (km):
2
Centro desarrollo:
Zarcero
Grado desarrollo:
Alto
Distancia (km):
8
Distancia asfalto (km):
0
Acceso:
Calle pública
Frente (m):
12.36
Fondo (m):
12.95
Observaciones
Inmueble para vivienda rural
CROQUIS DE MICROLOCALIZACION SEGÚN PLANO CATASTRADO
709 m a punto de amarre y no 814 m como dice el plano
MAPAS DE ZONAS DE VIDA Y ZONAS HOMOGENEAS DE VALOR
zonas_id 9 zone bmh‐MB nombre BOSQUE MUY HUMEDO MONTANO BAJO piso MONTANO BAJO biotemp 12‐18 precipit 2000‐4000
codigo_pro 2 codigo_can 11 codigo_dis 07 codigo_zon R02/U02 nombre_zon RI O TAPEZCO ‐ BAJO PACAYAL ‐ CAMINO EL JILGUERO
MATRIZ DE VALORES POR ZONAS HOMOGENAS
Abril, 2018
ANEXO ANALISIS DE VALOR DEL TERRENO
IA
2114
Fecha:
Todo el terreno
Notas:
30-10-18
METODO COMPARATIVO DE MERCADO POR HOMOLOGACION NUMERO DE REFERENCIA: CONTACTO: UBICACIÓN: FECHA DE REFERENCIA DEL VALOR: TIPO DE REFERENCIA DE VALOR: AREA (M²) VALOR BASE UNITARIO (¢/M²): CENTRO DE DESARROLLO: Avalúo 1 Tamaño m² 129.58 2 Frente m 12.36 3 Pendiente % 0.00 4 Nive a calle m 3.00 5 Regularidad (forma) % 0.90 6 Zona categ. 3.00 7 Capacidad de tierra categ. 3.00 8 Hidrología categ. 3.00 9 Clase social categ. 4.00 10 Distancia a centro km 10.00 11 Grado de desarrollo categ. 2.00 12 Vía de acceso categ. 3.00 13 Estado de acceso categ. 3.00 14 Servicios categ. 11.00 15 Vistas categ. 6.00 16 Plusvalía años 0.00 17 Comercialización niveles 0.00 18 Condominio binaria 0.00 19 Ubicación en cuadra categ. 5.00 20 Distancia al asfalto km 0.00 21 Uso agrícola categ. 0.00 FACTOR DE HOMOLOGACION TOTAL:
Referencia 1
Referencia 2
Referencia 3
Referencia 4
Referencia 5
24381576
olx
22221010
87143298
211-R07-R02
Lote para vivienda de 839 m2 en Tapesco 06-09-16 Oferta 839.00 ¢25,029.80 Zarcero
Lote de 1261 m2 cerca de Zarcero 25-10-18 Oferta 1,261.71 ¢12,681.20 Zarcero
Lote en Zarcero centro de 818 m2 para vivienda 23-05-16 Oferta 818.00 ¢59,413.20 Zarcero
Lote de 300 m2 cerca de Zarcero 13-03-18 Oferta 300.00 ¢33,333.33 Zarcero
CARACTERISTICAS 1 2 839.00 1,261.71 10.00 24.25 0.00 0.15 0.00 0.00 0.90 0.90 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 3.00 8.00 12.00 2.00 2.00 6.00 3.00 3.00 3.00 11.00 11.00 6.00 6.00 0.00 0.00 -1.00 0.50 0.00 0.00 5.00 5.00 1.00 0.00 0.00 0.00
3 818.00 20.00 0.00 0.00 1.00 3.00 3.00 3.00 3.00 1.00 2.00 3.00 3.00 16.00 6.00 0.00 -1.00 0.00 5.00 0.00 0.00
4
5 300.00 8.00 0.00 0.00 1.00 3.00 3.00 3.00 4.00 2.00 2.00 6.00 3.00 11.00 6.00 0.00 0.00 0.00 5.00 0.00 0.00
VALOR HOMOLOGADO
280.00 16.00 0.00 0.00 1.00 3.00 3.00 3.00 4.00 15.00 2.00 4.00 3.00 16.00 6.00 1.00 1.00 0.00 5.00 0.00 0.00
1 1.751 1.021 1.000 0.887 1.000 1.000 1.000 1.000 0.928 0.905 1.000 1.223 1.000 1.000 1.000 1.000 0.819 1.000 1.000 1.025 1.000 1.3672 34,220.74
VALOR PROMEDIO HOMOLOGADO DESVIACION ESTANDAR COEFICIENTE DE VARIACION
30,826.01 MINIMO 4,554.56 MAXIMO 14.78% N
Zona Homogénea Alto La Brisa 30-04-18 Oferta 280.00 ¢14,000.00 Zarcero
FACTORES DE HOMOLOGACION 2 3 4 1.979 1.738 1.286 0.935 0.953 1.044 1.212 1.000 1.000 0.887 0.887 0.887 1.000 0.974 0.974 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0.928 0.928 1.000 1.105 0.638 0.670 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.223 1.000 1.000 1.000 1.000 0.861 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.105 0.819 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 2.2544 0.5966 0.9512 28,588.50
25,170.77 36,481.24 5
35,445.92
31,706.67
5 1.260 0.975 1.000 0.887 0.974 1.000 1.000 1.000 1.000 1.284 1.000 1.069 1.000 0.861 1.000 1.127 1.221 1.000 1.000 1.000 1.000 1.7263 24,168.20
Asimetría: Curtosis: Media armónica: Media geométrica: Mediana:
-0.7405 -0.5088 30,242.74 30,541.36 31,706.67
Notas: 1. Los valores mínimo y máximo representan el intervalo de confianza al 95% para el valor promedio homologado 2. Este es un análisis que sirve de referencia, el valor de avalúo lo determina finalmente el perito con su experiencia, es de esperar que esté dentro o cerca del intervalo. 3. El coeficiente de variación mide la variabilidad relativa del valor homologado y es recomendable que no sea superior al 25%.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS
Distribución de probabilidad del valor homologado 0.0001000 0.0000900 0.0000800
Probabilidad
0.0000700 0.0000600
17162.32 26271.44 30826.01
0.0000010 0.0000531 0.0000876
0.0000010 0.0000531 0.0000876
35380.57 39935.13 44489.69
0.0000531 0.0000119 0.0000010
0.0000531 0.0000119 0.0000010
Renta neta anual unitaria de la tierra: Valor unitario rentable: Uso rentable: Vivienda Rural
2,184.00 / m² 31,200.00 /m² III d2c1
El valor de mercado es menor que el valor de rentabilidad, por lo que se presume que puede ser que el mercado no detecta e incorpora todos los beneficios que la tierra puede dar.
Observaciones: El valor de rentabilidad de la tierra refleja la capacidad de generación de valor económico del activo, de manera que se capitalice los beneficios esperados a perpetuidad. En el caso de tierras agrícolas, comercio, industria o servicios, las rentas están relacionadas con el mejor uso de la tierra y el riesgo de esas actividades, mientras que en el caso de los terrenos, cuyo mejor uso es el residencial, las rentas están relacionadas con la capacidad de pago del mercado meta representado por la clase social imperante.
0.0000500 0.0000400 0.0000300 0.0000200 0.0000100 0.0000000 17162.32
26271.44
30826.01
35380.57
Valor por metro cuadrado
39935.13
44489.69
Homologación Valor /m² 30,826.01 Sección Todo el terreno Servidumbre Total
Ajuste F. experto 1.02 Area (m²) 129.58 0.00 129.58
Valor final Valor/m²
Justificación
¢31,442.53 Criterio de experto Valor/m² Valor total ¢31,442.53 ¢0.00
¢4,074,323.04 ¢0.00
¢31,442.53
¢4,074,323.04
Elaborado por: Ing. Javier Paniagua Molina Perito Valuador Según el artículo 9 de la Ley 8454: “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito.”
